Calcular a área de habitação - calcular corretamente os metros quadrados

O cálculo do espaço habitacional é um aspeto importante da gestão imobiliária que se reveste de grande importância para os compradores e inquilinos, bem como para os proprietários. O cálculo correto da área habitável influencia não só os preços de aluguer ou de venda, mas também o montante do imposto predial. Pequenas diferenças podem rapidamente ascender a milhares de euros.

É também muito importante para os senhorios determinar corretamente a área de habitação exacta, uma vez que certos itens da fatura de taxas de serviço e do subsídio de habitação dependem da área de habitação. Uma informação incorrecta, mesmo que esteja especificada como tal no registo predial ou nas declarações de divisão, é uma das principais razões pelas quais muitas facturas de serviços públicos são incorrectas e podem ser contestadas.

A área habitável é geralmente calculada de acordo com a portaria relativa à área habitável, exceto se outro método de cálculo (segunda portaria relativa ao cálculo, DIN 283, DIN 277) tiver sido acordado ou for prática corrente.

Cálculo do espaço vital de acordo com a norma DIN 277

A norma DIN 277 é uma norma técnica que especifica requisitos precisos para o cálculo da área útil dos edifícios. Quando o cálculo do espaço habitacional de acordo com a DIN 277 é aplicado, segue certas regras e normas para determinar a dimensão exacta do espaço habitacional.

Isto inclui ter em conta as diferentes divisões e áreas dentro da propriedade. A norma DIN 277 fornece orientações pormenorizadas sobre a forma como cada uma destas áreas deve ser medida e somada para determinar o espaço habitacional total.

Cálculo do espaço habitacional de acordo com o regulamento relativo ao espaço habitacional

O Regulamento sobre o Espaço Habitável (WoFlV) aplica-se a nível nacional e regula o cálculo do espaço habitável em propriedades residenciais. Esta portaria define determinados critérios e regras para o cálculo do espaço habitacional, incluindo a forma como determinadas divisões devem ser tidas em conta.

Diferenças e semelhanças:

• Exatidão: A norma DIN 277 é geralmente mais exacta e pormenorizada do que a Wohnflächenverordnung. Especifica exatamente como as diferentes áreas e elementos devem ser incluídos no cálculo.

• Âmbito de aplicação: A norma DIN 277 é geralmente utilizada na indústria da construção e para propriedades comerciais, ao passo que o regulamento relativo ao espaço vital constitui a base jurídica para a especificação do espaço vital nos contratos de aluguer e de compra e venda.

• Carácter vinculativo: O regulamento relativo ao espaço habitável tem carácter legal e é juridicamente vinculativo para senhorios e inquilinos. O DIN 277, por outro lado, não é juridicamente vinculativo, mas é frequentemente utilizado na prática.

Na prática, podem existir diferenças no cálculo da área habitável quando se aplica a norma DIN 277 e o regulamento relativo ao espaço vital.

O método utilizado para calcular o espaço habitacional deve ser especificado num contrato de aluguer ou de compra e venda, a fim de evitar possíveis mal-entendidos. Em caso de litígio, é frequente fazer-se referência ao regulamento sobre o espaço habitável como base.

O que é que conta como espaço vital?

O espaço habitacional inclui geralmente todas as divisões de um apartamento ou de uma casa que podem ser utilizadas para fins residenciais. Inclui

• Salas de estar: incluem as salas de estar, os quartos, os quartos das crianças e os quartos de hóspedes. Estas divisões constituem normalmente a parte principal do espaço habitacional.

• Cozinha: A cozinha é geralmente contabilizada na totalidade como parte do espaço habitacional, desde que seja utilizável e habitável. Isto inclui as cozinhas equipadas e as salas de jantar.

• Casa de banho: A casa de banho também conta como parte do espaço habitacional. Isto aplica-se a casas de banho principais, casas de banho de hóspedes e casas de banho.

• Corredores e átrios: Em muitos casos, os corredores e os vestíbulos também fazem parte da área habitacional, desde que não sejam demasiado estreitos ou demasiado compridos.

• Arrecadações: Dependendo do seu tamanho e utilização, as arrecadações, tais como roupeiros ou arrecadações, podem ser consideradas como espaço habitável.

• Varandas e terraços: As varandas e os terraços podem ser incluídos no espaço habitacional sob certas condições, se forem cobertos ou aquecidos. No entanto, isto varia consoante o país e o estado federal.

O que é que não conta como espaço habitacional?

As divisões ou áreas que não são utilizadas para fins residenciais não contam como área de habitação. Estas divisões são normalmente indicadas como espaço utilizável no cálculo do espaço habitacional, por exemplo

• Cave: Regra geral, a cave não conta como espaço habitacional, a menos que seja convertida para fins residenciais e cumpra os requisitos relevantes.

• Sótão: O sótão também não é normalmente contabilizado como espaço habitacional, a não ser que seja convertido em espaço habitacional e cumpra os regulamentos para espaço habitacional.

• Salastécnicas e de serviço: divisões como salas de caldeiras, lavandarias ou arrecadações não contam como espaço habitacional.

• Garagens e parques de estacionamento: Da mesma forma, as garagens e os parques de estacionamento não contam como espaço habitacional.

Cálculo dos metros quadrados - Como é que se calculam os metros quadrados?

A área útil é calculada de acordo com o § 3 WohnFlV. Os metros quadrados de uma propriedade são normalmente calculados medindo o comprimento e a largura das divisões ou áreas individuais e multiplicando estas medidas. Eis um exemplo simples de cálculo:

Suponhamos que se pretende calcular os metros quadrados de uma sala de estar retangular.

Meça o comprimento e a largura:

• Meça o comprimento da sala de estar de uma parede à parede oposta. Vamos supor que o comprimento é de 6 metros.
• De seguida, meça a largura da sala de estar de outra parede até à parede oposta. Suponhamos que a largura é de 4 metros.

Fórmula para calcular a área da sala de estar:

• Multiplicar o comprimento (6 metros) pela largura (4 metros) para calcular a área: 6 metros x 4 metros = 24 metros quadrados.

Neste exemplo, a área da sala de estar é de 24 metros quadrados. Este é um exemplo simples de cálculo dos metros quadrados de uma área retangular.

Para salas ou áreas com uma forma irregular, pode dividir a área em áreas rectangulares ou quadradas mais pequenas e depois somar as áreas dessas subáreas para obter a área total.

Ao calcular a área habitável, devem também ser tidas em conta caraterísticas especiais, como tectos inclinados ou áreas não acessíveis.

Cálculo da área útil de uma varanda

Na Alemanha, existem regras especiais para o cálculo da área habitável de uma varanda, que estão definidas no Regulamento sobre o Espaço Habitável (WoFlV) e que determinam a forma como as varandas, loggias, jardins de cobertura e terraços são incluídos na área habitável. Para calcular a área habitável de uma varanda, devem ser observados os seguintes passos

1. Medir a área de chão da varanda: Medir a área total da varanda em metros quadrados.

2. Percentagem da área útil: De acordo com a secção 4 da WoFlV, a área útil de uma varanda só é geralmente adicionada à área útil numa base pro rata. Normalmente, apenas 25 % da área de chão da varanda é considerada como área habitável. Se as partes acordarem de outra forma ou se o método de cálculo local habitual for diferente, podem ser tidos em conta até 50%.

3. Efetuar o cálculo: Multiplicar a área de chão medida da varanda pela percentagem correspondente (25 % ou 50 %).

Exemplo: Se a sua varanda tiver uma superfície de 10 metros quadrados e aplicar a norma de 25%, a área habitável tida em conta é normalmente: 10m² × 0,25 = 2,5m²

Resumindo:

1. Medir a superfície da varanda em metros quadrados.
2. Multiplicar a superfície por 0,25 (ou 0,5 no caso de uma convenção ou de um método de cálculo local correspondente).
3. O resultado é a área da varanda adicionada à área habitável.

Cálculo da área habitável com telhados inclinados

Na Alemanha, o cálculo da área habitável sob tectos inclinados é efectuado de acordo com o regulamento sobre o espaço habitável (WoFlV) e está normalizado a nível nacional. Devem ser observados os seguintes passos:

• Determinar a altura das divisões: Medir as alturas livres desde o chão até ao teto inclinado para determinar as diferentes gamas de altura.
• Dividir a área de acordo com a altura da divisão:
• • - Áreas com uma altura livre de, pelo menos, 2 metros: estas são contabilizadas na totalidade (100%) como espaço habitacional.
  • - Superfícies com uma altura livre entre 1 e 2 metros: metade (50%) destas são incluídas.
  • - Áreas com uma altura livre inferior a 1 metro: Não são consideradas e não entram no cálculo do espaço habitável.

Estas regras estão definidas nos § 4 nº 1 e 2 WoFlV.

Cálculo das superfícies de chão: Medir as áreas de chão das respectivas gamas de altura. Multiplicar o comprimento pela largura da divisão para determinar a área total de cada área.

Cálculo das áreas:

• Área ≥ 2 metros de altura: 100 % da área é tida em conta.
• Área entre 1 e 2 metros de altura: 50% da área é tida em conta
• Superfície < 1 metro de altura: não há cálculo.

Totalização das superfícies imputáveis: Somar as superfícies contabilizadas para obter a superfície total da sala sob o telhado inclinado.

Exemplo: Uma divisão com uma área útil de 20 m² tem a seguinte distribuição em altura:

• 10 m² com uma altura ≥ 2 metros: 10 m² × 100 % = 10 m²
• 5 m² com uma altura entre 1 e 2 metros: 5 m² × 50 % = 2,5 m²
• 5 m² com uma altura < 1 metro: 5 m² × 0 % = 0 m²

Espaço habitacional total elegível: 10 m² 2,5 m² = 12,5 m²

Este procedimento garante um cálculo correto da área de habitação, tendo em conta o telhado inclinado, em conformidade com a portaria relativa à área de habitação.

Cálculo do espaço vital e imposto predial

O cálculo da área habitável tem um impacto direto no montante do imposto predial. Atualmente, na Alemanha, o imposto predial ainda é calculado com base nos chamados valores normalizados, que, por sua vez, se baseiam na área habitável do edifício. Este método de cálculo será substituído pelo novo modelo a partir de 1 de janeiro de 2025.

Em princípio, quanto maior for a área habitável, maior será o imposto predial. Por conseguinte, é essencial que os proprietários tenham o cálculo da área habitável efectuado por um perito, a fim de garantir uma carga fiscal justa.