Pedido de alteração de utilização: requisitos, procedimento e autorização

Se é proprietário de um imóvel na Alemanha e pretende alterar a sua utilização - por exemplo, de uma unidade comercial para um espaço residencial ou vice-versa - é frequente ter de solicitar a chamada alteração de utilização. Este é um processo que requer autorização e é de grande importância não só em termos de direito de construção, mas também para efeitos fiscais. Neste artigo, explicamos em pormenor o que significa uma alteração de utilização, quando é necessária uma autorização, que documentos são necessários e que caraterísticas especiais se aplicam em determinados estados federais, como a Renânia do Norte-Vestefália (NRW).

O que é uma alteração de utilização?

Uma alteração de utilização ocorre sempre que o tipo de utilização de uma propriedade ou de uma área específica de um edifício muda fundamentalmente - independentemente de serem ou não efectuadas medidas estruturais. Mesmo uma mudança de uso sem alterações estruturais pode exigir autorização se os requisitos de segurança, proteção contra incêndios ou estática mudarem.

Exemplos típicos de alterações de utilização:

• Conversão de uma loja num apartamento
• Utilização de um sótão como escritório ou consultório
• Instalação de um café numa antiga arrecadação
• Dedicação de uma garagem para fins residenciais
• Utilização de um edifício residencial como casa de férias ou para arrendamento de curta duração

Utilizações temporárias ou alterações temporárias também podem requerer autorização - por exemplo, lojas pop-up ou locais para eventos em edifícios anteriormente utilizados para fins industriais.

Quando é necessária uma autorização

Em princípio, qualquer alteração significativa de utilização requer uma autorização. A base legal para isso é o respetivo regulamento estadual de construção (LBO) do estado federal e o plano de desenvolvimento local. A autorização é necessária, nomeadamente, se:

• a nova utilização não estiver prevista no plano de ordenamento,
• forem necessários lugares de estacionamento adicionais,
• surgem novos requisitos em matéria de vias de evacuação, proteção contra incêndios ou instalações sanitárias,
• o número de utilizadores aumenta significativamente,
• efeitos negativos na zona envolvente resultantes da utilização (por exemplo, ruído, tráfego). 

Mudança de utilização sem alteração estrutural - continua sujeita a autorização?

Muitos proprietários partem do princípio de que uma mudança de utilização só está sujeita a autorização se forem também efectuadas medidas estruturais. No entanto, este é um equívoco generalizado. Uma mudança de utilização sem alterações estruturais também pode exigir autorização - por exemplo, se a nova utilização alterar os requisitos de proteção contra incêndios, isolamento acústico, vias de evacuação ou lugares de estacionamento. Um exemplo típico: a conversão de uma arrecadação num estúdio de ioga ou num escritório - embora não sejam deslocadas paredes ou colocados tubos.

As alterações na frequência de visitantes, na intensidade de utilização ou nas horas de funcionamento também podem ser relevantes ao abrigo dos regulamentos de construção. Por esta razão, mesmo ajustes aparentemente menores devem ser sempre coordenados com a autoridade de supervisão de construção responsável.

Exemplo da prática:

Mudança de uso em NRW

Na Renânia do Norte-Vestfália, o BauO NRW 2018 regula todos os requisitos essenciais para uma mudança de uso. Em aglomerações urbanas como Colónia, Düsseldorf e Dortmund, em particular, as aprovações devem ser rigorosamente examinadas, uma vez que a densificação e a conversão de áreas aumentaram significativamente.

Na NRW, uma mudança de utilização requer aprovação se a nova utilização resultar em requisitos de proteção contra incêndios, acessibilidade, desenvolvimento ou compatibilidade ambiental. As autoridades controlam este aspeto com muita atenção - especialmente quando se trata de converter espaço comercial em espaço habitacional.

Na Renânia do Norte-Vestefália, a mudança de utilização de sótão para espaço habitacional também está sujeita a requisitos legais claros. Para além dos regulamentos clássicos de construção, os requisitos de eficiência energética de acordo com a Lei de Energia de Construção (GEG) entram frequentemente em jogo aqui - por exemplo, obrigações de isolamento térmico e a instalação de janelas energeticamente eficientes. A altura mínima do teto, o fornecimento de luz natural suficiente e a acessibilidade através de escadas ou corredores são outros requisitos.
O pedido também deve ser apresentado à autoridade de construção relevante e acompanhado por um planeador qualificado. Dependendo do município ou da cidade (por exemplo, Colónia, Düsseldorf, Essen), podem aplicar-se requisitos e procedimentos diferentes, razão pela qual se aconselha uma consulta antecipada às autoridades.

Mudança de utilização na Baviera:

Em muitas regiões rurais da Baviera - por exemplo, no Allgäu, Chiemgau ou na Suíça francófona - os proprietários de antigas quintas decidem cada vez mais converter edifícios agrícolas vagos em apartamentos de férias ou alojamento para hóspedes. Na Baviera, quem quiser transformar um sótão ou um sotão não utilizado num espaço de habitação adicional, necessita normalmente de uma licença de construção incluindo a mudança de utilização. As autoridades responsáveis pela construção verificam não só a viabilidade estrutural, mas também os requisitos de planeamento urbano e de proteção contra incêndios. Deve ser dada especial atenção à ordem sobre espaços de habitação, que estabelece requisitos mínimos para a altura da divisão, iluminação e ventilação.
Outro cenário comum é a mudança de utilização de uma casa isolada para uma casa geminada - por exemplo, quando se aluga um apartamento para avós ou como parte de acordos de herança. Neste caso, também é necessária uma autorização, especialmente se forem criados lugares de estacionamento adicionais, ligações de casas separadas ou novas unidades residenciais. Os custos para tal podem ascender a vários milhares de euros, dependendo do tamanho, localização e esforço de planeamento.

Mudança de utilização do apartamento de férias - o que os proprietários devem considerar

A conversão de espaço habitacional num apartamento de férias é uma questão sensível em muitas cidades alemãs - especialmente em áreas com elevado tráfego turístico ou mercados imobiliários apertados. Dependendo do município, aplicam-se regulamentos especiais, por exemplo, no que diz respeito à apropriação indevida de espaço habitacional. Em Berlim, Hamburgo ou Munique, a utilização como apartamento de férias não é normalmente permitida sem autorização. Nas regiões turísticas da Baviera ou no Mar Báltico, também existem frequentemente estatutos municipais que requerem aprovação.

Os seguintes pontos são cruciais quando se planeia uma mudança de utilização para um apartamento de férias:

• Verificar os estatutos de apropriação indevida: Existem regulamentos na cidade que proíbem ou restringem a utilização como um apartamento de férias?
• Prova de lugares de estacionamento: Dependendo do número de ocupantes, os apartamentos de férias requerem frequentemente lugares de estacionamento adicionais.
• Requisitos de proteção contra incêndios: Em muitos casos, aplicam-se regulamentos mais rigorosos ao uso turístico do que ao espaço residencial privado.
• Proteção da vizinhança: Os apartamentos de férias com grande flutuação podem ser vistos como um incómodo, o que pode levar a objecções.

Particularmente na conversão de propriedades existentes ou de edifícios agrícolas (por exemplo, estábulos, celeiros) em apartamentos de férias em zonas rurais, por exemplo na Baviera ou na Floresta Negra, a lei de planeamento da construção na área exterior (Secção 35 BauGB) também deve ser tida em conta.

Pré-requisitos e desafios:

1. Verificar o plano de desenvolvimento: Muitas aldeias na Baviera não estão sujeitas a um plano de desenvolvimento clássico, razão pela qual a chamada lei da área externa (§ 35 BauGB) se aplica aqui. No entanto, uma mudança de utilização na área exterior só é permitida se não for contrária ao "interesse público".
2. Exigência de autorização: A conversão de estábulos ou armazéns de feno em apartamentos de férias requer geralmente uma autorização. O Código de Construção da Baviera (BayBO) exige a comprovação de uma proteção adequada contra incêndios, isolamento acústico e desenvolvimento (por exemplo, água, esgotos, acesso).
3. Edifícios classificados: Muitas quintas históricas na Baviera são edifícios classificados. Nestes casos, os requisitos são particularmente elevados, uma vez que as alterações estruturais só podem ser feitas de acordo com as autoridades de proteção dos monumentos.
4. Prova de espaço de estacionamento: Na Baviera, em geral, deve ser previsto pelo menos um espaço de estacionamento por unidade residencial - muitas vezes ainda mais para apartamentos de férias, dependendo da ocupação. Se não houver espaço suficiente na propriedade, o projeto pode falhar ou exigir medidas de compensação dispendiosas.
5. Uso turístico: Em regiões turísticas populares, o município pode impor condições adicionais, por exemplo, sobre o uso indevido do espaço habitacional. Por conseguinte, devem ser respeitadas as respectivas disposições municipais.

Quais os documentos necessários para o pedido

O pedido de autorização de alteração de utilização deve ser apresentado à autoridade de fiscalização da construção competente. Os requisitos podem variar ligeiramente consoante o município e o estado federal. Regra geral, os proprietários necessitam dos seguintes documentos:

• formulário de pedido de licença de construção completamente preenchido
• descrição do edifício, incluindo a descrição da utilização existente e prevista
• planta actualizada do local
• Plantas e cortes das salas ou edifícios afectados
• Prova de espaço de estacionamento, se forem necessárias novas áreas de estacionamento
• Conceito de proteção contra incêndios, especialmente para uso público ou comercial
• se aplicável. Relatório de proteção contra o ruído ou certificado de desempenho energético

Dica: Em muitos casos, faz sentido envolver um arquiteto ou engenheiro civil numa fase inicial. Eles podem avaliar se a mudança de uso planeada é compatível com os regulamentos locais e que medidas estruturais podem ser necessárias.

Quais são os custos de uma mudança de uso?

Os custos de uma mudança de uso podem variar muito - dependendo do âmbito da medida, da localização da propriedade e dos requisitos das autoridades. Os itens de custo mais comuns incluem:

• Taxas administrativas para o pedido de planeamento (entre 100 e 1.000 euros, consoante o estado federado e a dimensão do projeto)
• Taxas para arquitectos, projectistas especializados ou peritos
• Custos de adaptações estruturais, tais como vias de evacuação adicionais ou medidas de isolamento acústico
• Custos de pareceres de peritos (proteção contra incêndios, proteção contra ruído, etc.), se aplicável. Custos dos pareceres de peritos (proteção contra incêndios, estática, isolamento acústico)
• Implicações fiscais, por exemplo, devido à eliminação das opções de amortização ou à alteração da classificação fiscal (por exemplo, arrendamento em vez de ocupação pelo proprietário)

Exemplo NRW: estrutura de taxas

Na Renânia do Norte-Vestefália, as taxas de processamento são cobradas de acordo com a Lei dos Custos Administrativos NRW. Estas são baseadas no valor do projeto. Pequenas mudanças de uso (por exemplo, uma mudança de sala dentro de um edifício) são mais baratas do que conversões em grande escala de pavilhões industriais em lofts residenciais.

Aspectos fiscais da mudança de uso

As consequências fiscais de uma mudança de uso não devem ser subestimadas - especialmente se o tipo de uso mudar entre privado e comercial. Eis alguns exemplos:

• Uma conversão de uma propriedade residencial ocupada pelo proprietário para uma propriedade comercial pode resultar na perda do direito a benefícios fiscais (por exemplo, subsídio de proprietário ou custos de publicidade).
• Uma conversão para fins de arrendamento pode resultar em novos benefícios fiscais - como a depreciação (AfA) sobre o valor do edifício ou despesas relacionadas com o rendimento para conversões.
• No caso oposto - ou seja, a conversão de um imóvel comercial arrendado para uso próprio - pode ser possível a recuperação de impostos.

Recomendação: Os proprietários devem consultar previamente um consultor fiscal ou um perito imobiliário para clarificar todos os riscos e oportunidades.

Alteração de utilização sem procedimentos - é possível?

Sim, em alguns casos é possível uma alteração de utilização sem procedimentos - ou seja, sem um pedido de construção. Isto depende do estado federal e da alteração específica. No entanto, uma coordenação informal com a autoridade de construção também é recomendada aqui, a fim de evitar conflitos mais tarde.

Aplicando para uma mudança de uso retrospetivamente

Se uma mudança de uso só é descoberta após a implementação estrutural ou uso - por exemplo, através de uma inspeção de construção ou notificação - uma aplicação retrospetiva é possível. A autoridade verifica então se a nova utilização pode ser autorizada posteriormente. Se não for esse o caso, pode ser pedida a demolição.

Não apresentar um pedido de alteração de utilização - eis os riscos

Se não apresentar um pedido de alteração de utilização e, mesmo assim, avançar com a mesma, arrisca-se a:

• multas (vários milhares de euros consoante o Estado federado)
• Proibição de utilização pela autoridade responsável pela construção
• Obrigação de desmantelamento a expensas próprias
• Complicações na venda ou em caso de reclamações de seguros

É, portanto, essencial obter informações numa fase inicial e agir com segurança jurídica.

Conclusão: Planeamento orientado para a mudança de uso - com uma perspetiva regional

A mudança de uso de uma propriedade oferece um enorme potencial - seja para aumentar o rendimento das rendas, otimizar o uso ou aumentar o valor da propriedade. Ao mesmo tempo, é um processo juridicamente complexo que requer um planeamento preciso e uma implementação cuidadosa.

Em estados federais com elevada pressão de desenvolvimento, como a Renânia do Norte-Vestefália, a procura de conversões - por exemplo, de comercial para residencial - é particularmente elevada. Cidades como Colónia, Düsseldorf e Essen promovem especificamente a redensificação, mas também colocam elevadas exigências em matéria de proteção contra incêndios, acessibilidade e compatibilidade ambiental.