13.06.2025 • 7 min. tiempo de lectura
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Análisis inmobiliario de las ocho ciudades A
En muchas ciudades alemanas, la diferencia entre los ingresos y el coste de la vivienda es cada vez mayor. Mientras que los salarios suben moderadamente, los alquileres en áreas metropolitanas como Berlín y Hamburgo se disparan continuamente. Para los hogares con bajos ingresos, esto supone a menudo una carga de alquiler de hasta el 30% de los ingresos netos, un nivel que se considera crítico. Al mismo tiempo, los precios de compra de inmuebles en algunas regiones han bajado o se han estancado en los dos últimos años, lo que plantea la pregunta: ¿Está volviendo a ser atractiva la compra de inmuebles residenciales?
Por ello, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado cómo ha evolucionado la relación entre los precios medios de alquiler y de compra de inmuebles1 y los ingresos medios2 en las ocho ciudades A -Berlín, Fráncfort del Meno, Múnich, Hamburgo, Düsseldorf, Stuttgart, Colonia y Leipzig- desde 2020 hasta 2024. Para una mejor comparabilidad3, el índice parte de un valor base de 100 en el primer trimestre de 2020.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN: "En particular en las grandes ciudades, estamos observando que para muchos hogares el alquiler representa ahora una carga mensual mayor que la financiación de una propiedad comparable", afirma Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN: "Aunque los tipos de interés son actualmente más altos que hace tan solo unos años, los costes se están relativizando gracias a unos precios de compra más bajos y a unas condiciones de financiación en gran medida estables. Al mismo tiempo, la situación actual del mercado está dando a los compradores más margen de negociación y mejores oportunidades de entrada. En consecuencia, la vivienda en propiedad vuelve a ser para muchos una alternativa realista y mejor que el alquiler, sobre todo con vistas a un alivio a largo plazo en la vejez y la seguridad adicional de un activo protegido contra la inflación".
Especialmente llamativa es la tendencia contrastada en la relación entre los precios de alquiler y compra y los ingresos medios en las ocho ciudades A desde 2020: Berlín, Fráncfort del Meno, Múnich, Hamburgo, Düsseldorf, Stuttgart, Colonia y Leipzig. Si bien la carga del alquiler en relación con los ingresos ha sido inferior a la carga del precio de compra en relación con los ingresos en casi todas las ubicaciones desde el primer trimestre de 2020, el panorama se ha invertido significativamente en algunos casos. En todas las ciudades, la carga del alquiler en relación con los ingresos a finales de 2024 está por encima del nivel de la carga del precio de compra en relación con los ingresos medios, lo que representa un cambio notable en comparación con el punto de partida en 2020.
Berlín ha registrado el mayor aumento de la ratio alquiler-renta desde 2020. La relación alquiler-ingresos aumentó del 100% en el primer trimestre de 2020 al 124,1% en el cuarto trimestre de 2024. El aumento ha sido particularmente dinámico desde 2022. Al mismo tiempo, la relación precio de compra-ingresos cayó del 113,1% - un máximo en el cuarto trimestre de 2021 - al 95,8% a finales de 2024. Esto significa que Berlín se está volviendo notablemente más caro para los inquilinos, mientras que la propiedad se ha vuelto ligeramente más asequible de nuevo en relación con los ingresos a pesar de los altos costes de entrada.
Fig. 1: Evolución de los precios medios de alquiler y compra de viviendas en relación con los ingresos medios en las ciudades A de Berlín, Leipzig y Hamburgo de 2020 a 2024 - indexado (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Andreas Gräfenstein, director de la sucursal de la tienda asociada VON POLL IMMOBILIEN Berlín Treptow-Köpenick:
"Los alquileres en Berlín han aumentado considerablemente en los dos últimos años, tanto para los nuevos arrendamientos como para los inmuebles ya existentes. La mayor carga se debe a la diferencia entre unos ingresos que aumentan menos y unos alquileres que suben continuamente. Muchos inquilinos sienten directamente los efectos de esta evolución y denuncian una tensa búsqueda de alojamiento, sobre todo en los barrios más solicitados. En cambio, el mercado de la vivienda en venta se estabiliza desde hace algunos meses. Las familias que antes se desanimaban por los elevados precios de compra también están volviendo a ser más activas. En principio, ahora es un buen momento para los compradores bien preparados: la combinación de precios más bajos, tipos de interés más estables, mayor margen de negociación y la posibilidad de protegerse contra la inflación mediante activos tangibles favorece actualmente la compra de una propiedad. El requisito previo es una financiación sólida, idealmente con algo de capital propio y un horizonte de planificación más largo. Comprar hoy proporciona protección a largo plazo contra el aumento de los alquileres y la vejez".
El segundo aumento más fuerte en el índice alquiler-ingresos entre las ciudades A fue en Leipzig, del 100% en el primer trimestre de 2020 al 111,7% en el cuarto trimestre de 2024. Sin embargo, la relación entre el precio de compra de la propiedad y los ingresos aumentó solo moderadamente: del 100% a principios de 2020 al 108,2% en el cuarto trimestre de 2024, tras un máximo provisional del 121,6% en el cuarto trimestre de 2021. Leipzig se mantiene así ligeramente por encima de la media en ambas áreas en términos de asequibilidad para inquilinos y compradores.
Los inquilinos de Hamburgo sienten la tercera mayor carga sobre los ingresos dentro del análisis actual de las ciudades A. El índice alquiler-ingresos se situó en el 108,3% a finales de 2024, por encima del 100% de principios de 2020, mientras que los precios de compra cayeron significativamente de un máximo del 115,9% en el segundo trimestre de 2022 al 93,8% a finales de 2024. Esto significa que comprar es más asequible de nuevo en Hamburgo, mientras que los alquileres cuestan una proporción significativamente mayor de los ingresos que hace unos años.
A la metrópoli de Hamburgo le siguen Colonia y Düsseldorf en cuanto a la mayor carga del alquiler dentro de las ciudades A. La relación alquiler-ingresos aumentó al 107,3% en Colonia y al 106,5% en Düsseldorf durante el periodo analizado. Por el contrario, la relación precio de compra-ingresos en Colonia cayó de un máximo del 118,9% en el segundo trimestre de 2022 al 104,9%. También en Düsseldorf, la relación entre el precio de compra de la vivienda y los ingresos descendió de un máximo del 122,2% en el primer trimestre de 2022 al 100,3% en el cuarto trimestre de 2024. Las cifras muestran que la relación entre el precio de compra de la vivienda y los ingresos también ha descendido visiblemente en Colonia y Düsseldorf, mientras que los alquileres tienden a seguir una tendencia al alza.
Fig. 2: Evolución de los precios medios de alquiler y de compra de inmuebles en relación con los ingresos medios en las ciudades A de Colonia y Düsseldorf de 2020 a 2024 - indexado (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
A diferencia de las demás ciudades A analizadas, Múnich, Fráncfort del Meno y Stuttgart se caracterizan por un crecimiento estable de los alquileres en relación con los ingresos de 2020 a 2024. La carga del alquiler apenas cambiará. En Múnich, el índice alquiler-ingresos sólo se moverá hasta el 103,8% durante el periodo de análisis, en Fráncfort del Meno hasta el 103,1% y en Stuttgart hasta el 101,8%. Por el contrario, el índice precio de compra/ingresos en Múnich cayó significativamente, alcanzando un máximo del 114,6 por ciento en el cuarto trimestre de 2021 y cayendo hasta el 86,1 por ciento. En Fráncfort del Meno y Stuttgart, la relación entre el precio de compra de la vivienda y los ingresos medios también cayó bruscamente a finales de 2024 - en Fráncfort del Meno desde un máximo del 105 por ciento en el cuarto trimestre de 2020 hasta el 82,2 por ciento, y en Stuttgart desde el 110 por ciento en el cuarto trimestre de 2021 hasta el 84,8 por ciento. En las tres ciudades - sorprendentemente también en Múnich, tradicionalmente la ciudad más cara de Alemania - hay por lo tanto una visible relajación de la presión sobre la compra de propiedades en relación con la tendencia media de los ingresos locales. Esto significa que los compradores de inmuebles vuelven a tener mejores oportunidades de entrada, pero también que los inquilinos tienen contratos de alquiler en gran medida estables.
Sascha Hadeed, director de la sucursal de la tienda asociada VON POLL IMMOBILIEN en Gräfelfing y VON POLL COMMERCIAL Múnich:
"Desde nuestro punto de vista, ahora es un momento muy bueno para entrar en el mercado inmobiliario de Múnich. Los precios de compra se han estabilizado en un nivel más moderado, lo que en muchos casos supone un descuento notable en comparación con 2022. Al mismo tiempo, Múnich sigue siendo un lugar económicamente fuerte y en crecimiento, con una alta calidad de vida, lo que habla en favor de valores inmobiliarios estables o al alza a largo plazo. Quienes compren ahora se beneficiarán de esta corrección de precios y se posicionarán para un futuro repunte del mercado."
Ralph Schenkel, director de la sucursal VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Stuttgart, ha hecho observaciones similares:
"En Stuttgart se está produciendo una clara corrección de los precios de compra de los inmuebles: En consecuencia, la demanda también está repuntando. Sobre todo en el caso de inmuebles energéticamente eficientes en buenas ubicaciones y de futuros compradores con sólidas opciones de financiación que ven en los actuales niveles de precios una oportunidad de entrada. Esto habla claramente a favor de un retorno gradual de la confianza en el mercado. Aquellos que planifican a largo plazo y están bien posicionados financieramente pueden beneficiarse actualmente de precios más realistas y mejores oportunidades de negociación."
Fig. 3: Evolución de los precios medios de alquiler y compra de viviendas en relación con los ingresos medios en las ciudades A de Múnich, Fráncfort del Meno y Stuttgart de 2020 a 2024 - indexado (gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
1Labase de datos para los precios de alquiler y compra se basa en las cifras de oferta del primer trimestre de 2020 al cuarto trimestre de 2024 de empirica-regio (datos de mercado VALUE) y VON POLL IMMOBILIEN Research (2025)
2Los datos sobre los ingresos en las ocho ciudades A analizadas se basan en las evaluaciones del salario bruto mensual medio de la Agencia Federal de Empleo, empirica-regio (datos de mercado VALUE) y VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
3Paramejorar la comparabilidad entre los datos, estos se indexaron y el valor base fue 100 en el primer trimestre de 2020.
