A lakóterület kiszámítása - a négyzetméterek helyes kiszámítása

A lakóterület kiszámítása az ingatlankezelés fontos szempontja, amely a vevők és a bérlők, valamint a tulajdonosok számára egyaránt nagy jelentőséggel bír. A lakóterület helyes kiszámítása nemcsak a bérleti vagy eladási árakat befolyásolja, hanem az ingatlanadó összegét is. Az apró különbségek gyorsan több ezer eurót tehetnek ki.

A bérbeadók számára is nagyon fontos a pontos lakóterület helyes meghatározása, mivel a mellékszámla és a házipénztár bizonyos tételei a lakóterülettől függenek. A helytelen adatok - még akkor is, ha a földhivatali nyilvántartásban vagy a megosztási nyilatkozatokban így szerepelnek - az egyik fő oka annak, hogy sok közüzemi számla hibás és vitatható.

A lakóterületet általában a lakóterületi rendelet szerint számítják ki, kivéve, ha más számítási módszer (második számítási rendelet, DIN 283, DIN 277) került elfogadásra vagy az általános gyakorlat.

A lakóterület kiszámítása a DIN 277 szerint

A DIN 277 egy műszaki szabvány, amely pontos követelményeket határoz meg az épületek alapterületének kiszámítására. A DIN 277 szerinti lakóterület-számítás alkalmazásakor a lakóterület pontos méretének meghatározásához bizonyos szabályokat és szabványokat követ.

Ez magában foglalja az ingatlanon belüli különböző helyiségek és területek figyelembevételét. A DIN 277 részletes útmutatást ad arra vonatkozóan, hogy az egyes területeket hogyan kell mérni és összeadni a teljes lakóterület meghatározásához.

A lakóterület kiszámítása a lakóterület-rendelet szerint

A lakóterület-rendelet (WoFlV) országszerte érvényes, és szabályozza a lakóingatlanok lakóterületének kiszámítását. Ez a rendelet meghatározza a lakóterület kiszámításának bizonyos kritériumait és szabályait, beleértve azt is, hogy egyes helyiségeket milyen módon kell figyelembe venni.

Különbségek és hasonlóságok:

• Pontosság: A DIN 277 általában pontosabb és részletesebb, mint a Wohnflächenverordnung. Pontosan meghatározza, hogy a különböző területeket és elemeket hogyan kell figyelembe venni a számításban.

• Alkalmazási terület: A DIN 277-et általában az építőiparban és a kereskedelmi ingatlanok esetében használják, míg a lakóterület-rendelet képezi a jogalapot a lakóterület bérleti és adásvételi szerződésekben történő meghatározásához.

• Kötelező jelleg: A lakóterület-rendelet törvényi jellegű, és a bérbeadókra és a bérlőkre nézve jogilag kötelező érvényű. A DIN 277 viszont nem jogilag kötelező érvényű, de a gyakorlatban gyakran alkalmazzák.

A gyakorlatban a DIN 277 és a lakótérrendelet alkalmazása esetén eltérések lehetnek a kiszámított lakótérben.

Az esetleges félreértések elkerülése érdekében a bérleti vagy adásvételi szerződésben meg kell határozni a lakóterület kiszámításának módszerét. Jogviták során gyakran hivatkoznak a lakóterület-rendeletre, mint alapra.

Mi számít lakóterületnek?

A lakóterületbe általában a lakás vagy ház minden olyan helyisége beletartozik, amely lakás céljára használható. Ide tartoznak

• Lakószobák: Ide tartoznak a nappali, a hálószoba, a gyerekszoba és a vendégszoba. Ezek a szobák általában a lakóterület fő részét képezik.

• Konyha: A konyha általában teljes egészében a lakóterület részének számít, feltéve, hogy használható és lakható. Ez magában foglalja a felszerelt konyhákat és az étkezőhelyiségeket is.

• Fürdőszoba: A fürdőszoba szintén a lakóterület részének számít. Ez vonatkozik a fő fürdőszobákra, a vendégfürdőkre és a WC-kre.

• Folyosók és folyosók: Sok esetben a folyosók és folyosók is a lakóterülethez tartoznak, feltéve, hogy nem túl keskenyek vagy túl hosszúak.

• Tárolóhelyiségek: Méretüktől és használatuktól függően a tárolóhelyiségek, például a gardróbszekrények vagy a raktárak lakóterületnek számíthatnak.

• Erkélyek és teraszok: Az erkélyek és teraszok bizonyos feltételek mellett beszámíthatók a lakóterületbe, ha fedettek vagy fűthetőek. Ez azonban országtól és szövetségi államtól függően változik.

Mi nem számít lakóterületnek?

Nem számítanak lakóterületnek a nem lakás céljára használt helyiségek vagy területek. Az ilyen helyiségeket a lakóterület kiszámításakor általában hasznos helyiségként szokták feltüntetni, például

• Pince: A pince általában nem számít lakótérnek, kivéve, ha azt lakás céljára alakítják át, és megfelel a vonatkozó követelményeknek.

• Padlás: A padlás általában szintén nem számít lakótérnek, kivéve, ha lakótérré alakítják át, és megfelel a lakótérre vonatkozó előírásoknak.

• Műszaki és háztartási helyiségek: Az olyan helyiségek, mint a kazánházak, mosókonyhák vagy tárolóhelyiségek nem számítanak lakóterületnek.

• Garázsok és parkolók: A garázsok és parkolók hasonlóképpen nem számítanak lakóterületnek.

A négyzetméterek kiszámítása - Hogyan kell kiszámítani a négyzetmétereket?

Az alapterület kiszámítása a WohnFlV 3. §-a szerint történik. Az ingatlan négyzetmétereit általában az egyes helyiségek vagy területek hosszának és szélességének megmérésével, majd e méretek szorzatával számítják ki. Íme egy egyszerű számítási példa:

Tegyük fel, hogy egy téglalap alakú nappali területének négyzetmétereit szeretné kiszámítani.

Mérje meg a hosszát és a szélességét:

• Mérje meg a nappali hosszát az egyik faltól a szemközti falig. Tegyük fel, hogy a hossz 6 méter.
• Ezután mérje meg a nappali szélességét egy másik faltól a szemközti falig. Tegyük fel, hogy a szélesség 4 méter.

A lakóterület kiszámításának képlete:

• A terület kiszámításához szorozzuk meg a hosszúságot (6 méter) a szélességgel (4 méter): 6 méter x 4 méter = 24 négyzetméter.

Ebben a példában a nappali területe 24 négyzetméter. Ez egy egyszerű példa egy téglalap alakú terület négyzetmétereinek kiszámítására.

Szabálytalan alakú helyiségek vagy területek esetében a területet kisebb téglalap vagy négyzet alakú területekre oszthatod, majd ezen részterületek területét összeadva megkapod a teljes területet.

A lakóterület kiszámításakor figyelembe kell venni az olyan különleges jellemzőket is, mint a ferde mennyezet vagy a nem megközelíthető területek.

Az erkély lakóterületének kiszámítása

Németországban az erkély lakóterületének kiszámítására speciális szabályok vonatkoznak, amelyeket a lakóterületekről szóló rendelet (WoFlV) határoz meg, és amelyek meghatározzák, hogy az erkélyek, loggiák, tetőkertek és teraszok hogyan számítanak bele a lakóterületbe. Az erkély lakóterületének kiszámításakor a következő lépéseket kell betartani:

1. Mérje meg az erkély alapterületét: Mérje meg az erkély teljes alapterületét négyzetméterben.

2. Az alapterület százalékos aránya: A WoFlV 4. szakasza szerint az erkély alapterületét általában csak arányosan kell hozzáadni a lakóterülethez. Általában az erkély alapterületének csak 25 %-át veszik figyelembe lakóterületként. Ha a felek másként állapodnak meg, vagy ha a helyben szokásos számítási módszer eltér, akár 50 % is figyelembe vehető.

3. Végezze el a számítást: Szorozza meg az erkély mért alapterületét a megfelelő százalékkal (25 % vagy 50 %).

Példa: Ha az erkély alapterülete 10 négyzetméter, és a szokásos 25%-os arányt alkalmazza, akkor a figyelembe vett lakóterület általában: 10m² × 0,25 = 2,5m².

Összefoglalva:

1. Mérje meg az erkély alapterületét négyzetméterben.
2. Szorozza meg az alapterületet 0,25-tel (vagy megállapodás vagy megfelelő helyi számítási módszer esetén 0,5-tel).
3. Az eredmény az erkélynek a lakóterülethez hozzáadott területe.

A lakóterület kiszámítása ferde tetővel

Németországban a lakóterület kiszámítása ferde tető alatt a lakóterület-rendelet (WoFlV) szerint történik, és országosan egységesített. A következő lépéseket kell betartani:

• Határozza meg a helyiségek magasságát: Mérje meg a padlótól a ferde tetőig terjedő szabad magasságokat a különböző magassági tartományok meghatározásához.
• Ossza fel a területet a szobamagasságnak megfelelően:
• • - A legalább 2 méteres szabad magasságú területek: ezek teljes mértékben (100%) lakóterületnek számítanak.
  • - Az 1 és 2 méter közötti szabad magasságú területek: ezek fele (50%) számít bele.
  • - Az 1 méternél kisebb szabad magasságú területek: Ezeket nem vesszük figyelembe, és nem számítanak bele a lakóterületbe.

Ezeket az előírásokat a WoFlV 4. § 1. és 2. pontja tartalmazza.

Az alapterületek kiszámítása: Mérje meg az adott magassági tartományok alapterületeit. Az egyes területek teljes területének meghatározásához szorozza meg a hosszat a helyiség szélességével.

A területek kiszámítása:

• Terület ≥ 2 méter magasságban: a terület 100 %-át kell figyelembe venni.
• 1 és 2 méter közötti magasságú terület: a terület 50 %-át kell figyelembe venni.
• Terület < 1 méter magasságban: Nem számoljuk ki.

Az elszámolható területek összesítése: Adja össze a számításba vett területeket, hogy megkapja a ferde tető alatti helyiség teljes lakóterületét.

Példa: Egy 20 m² alapterületű helyiség a következő magassági eloszlással rendelkezik:

• 10 m² ≥ 2 méter magassággal: 10 m² × 100 % = 10 m².
• 5 m², 1 és 2 méter közötti magassággal: 5 m² × 50 % = 2,5 m².
• 5 m², amelynek magassága < 1 méter: 5 m² × 0 % = 0 m².

Teljes támogatható lakóterület: 10 m² 2,5 m² = 12,5 m²

Ez az eljárás biztosítja a lakóterület helyes kiszámítását, figyelembe véve a ferde tetőt a lakóterület-rendeletnek megfelelően.

A lakóterület és az ingatlanadó kiszámítása

A lakóterület kiszámítása közvetlen hatással van az ingatlanadó összegére. Németországban az ingatlanadót jelenleg még mindig az úgynevezett szabványosított értékek alapján számítják ki, amelyek viszont az épület lakóterületén alapulnak. Ezt a számítási módszert 2025. január 1-jétől az új modell váltja fel.

Elvileg minél nagyobb a lakóterület, annál magasabb az ingatlanadó. Ezért az ingatlantulajdonosok számára elengedhetetlen, hogy a lakóterület-számítást szakértővel végeztessék el a méltányos adóteher biztosítása érdekében.