A felhasználás megváltoztatásának kérelmezése: követelmények, eljárás és engedélyezés

Ha Ön egy ingatlan tulajdonosa Németországban, és szeretné megváltoztatni annak használatát - például kereskedelmi egységről lakóhelyiségre vagy fordítva -, gyakran kell úgynevezett hasznosítás megváltoztatását kérelmeznie. Ez egy engedélyköteles folyamat, amely nemcsak építésjogi, hanem adóügyi szempontból is nagy jelentőséggel bír. Ebben a cikkben részletesen elmagyarázzuk, hogy mit jelent a használatváltoztatás, mikor van szükség engedélyre, milyen dokumentumokra van szükség, és milyen sajátosságok érvényesek az egyes szövetségi államokban, például Észak-Rajna-Vesztfáliában (NRW).

Mi a használati mód változása?

A használati mód változása mindig akkor következik be, ha egy ingatlan vagy az épületen belül egy adott terület használati módja alapvetően megváltozik - függetlenül attól, hogy történnek-e szerkezeti intézkedések vagy sem. Még a szerkezeti átalakítások nélküli használati módváltás is engedélyköteles lehet, ha a biztonsági, tűzvédelmi vagy statikai követelmények megváltoznak.

Típusos példák a használati módok megváltoztatására:

• Egy üzlethelyiség lakássá alakítása
• Egy padlásszoba irodaként vagy rendelőként való hasznosítása
• Kávézó kialakítása egy korábbi raktárhelyiségben
• Egy garázs lakáscélú hasznosítása
• Egy lakóépület nyaralóként vagy rövid távú bérbeadásra történő hasznosítása

Az ideiglenes hasznosítás vagy ideiglenes változtatások is engedélykötelesek lehetnek - például a korábban ipari célokra használt épületekben kialakított pop-up üzletek vagy rendezvényhelyszínek.

Mikor van szükség engedélyre

Elvben minden jelentős használati mód változtatás engedélyköteles. Ennek jogalapját a szövetségi állam mindenkori építési szabályzata (LBO) és a helyi rendezési terv képezi. Engedélyre különösen akkor van szükség, ha:

• az új rendeltetés nem szerepel a rendezési tervben,
• többlet parkolóhelyekre van szükség,
• új követelmények merülnek fel a menekülési útvonalak, a tűzvédelem vagy a higiéniai létesítmények tekintetében,
• a használók száma jelentősen megnő,
• a használatból a környezetre gyakorolt negatív hatások (pl. zaj, forgalom). 

Használatváltoztatás szerkezeti átalakítás nélkül - továbbra is engedélyköteles?

Néhány tulajdonos feltételezi, hogy a használatváltoztatás csak akkor engedélyköteles, ha szerkezeti intézkedéseket is végrehajtanak. Ez azonban széles körben elterjedt tévhit. A szerkezeti változtatások nélküli használati mód megváltoztatása is engedélyköteles lehet - például ha az új használat megváltoztatja a tűzvédelemre, a hangszigetelésre, a menekülési útvonalakra vagy a parkolóhelyekre vonatkozó követelményeket. Tipikus példa: egy raktárhelyiség átalakítása jógastúdióvá vagy irodává - bár nem mozdítanak el falakat, és nem fektetnek le csöveket.

A látogatási gyakoriság, a használat intenzitása vagy az üzemidő változása szintén releváns lehet az építési előírások szempontjából. Ezért még a látszólag kisebb módosításokat is mindig egyeztetni kell az illetékes építésfelügyeleti hatósággal.

Példa a gyakorlatból:

Használatváltoztatás NRW-ben

Nord-Rajna-Vesztfáliában a BauO NRW 2018 szabályozza a használatváltoztatással kapcsolatos összes lényeges követelményt. Különösen az olyan agglomerációkban, mint Köln, Düsseldorf és Dortmund, kell szigorúan ellenőrizni az engedélyeket, mivel a területek sűrűsödése és átalakítása jelentősen megnőtt.

NRW-ben a rendeltetésváltoztatás akkor igényel engedélyt, ha az új rendeltetés tűzvédelmi, megközelíthetőségi, fejlesztési vagy környezetkímélő követelményeket eredményez. A hatóságok ezt nagyon alaposan megvizsgálják - különösen akkor, ha kereskedelmi területet alakítanak át lakóterületté.

Az Észak-Rajna-Vesztfáliában a használat megváltoztatása padlásról lakóterületté szintén egyértelmű jogi előírásokhoz kötött. A klasszikus építési előírások mellett itt gyakran az épületenergetikai törvény (GEG) szerinti energiatakarékossági követelmények is szerepet kapnak - például a hőszigetelési kötelezettségek és az energiatakarékos ablakok beépítése. További követelmény a minimális belmagasság, a megfelelő napfényellátás és a lépcsőn vagy folyosón keresztüli megközelíthetőség.
A kérelmet az illetékes építési hatósághoz is be kell nyújtani, és szakképzett tervezőnek kell kísérnie. A településtől vagy várostól (pl. Köln, Düsseldorf, Essen) függően különböző követelmények és eljárások lehetnek érvényesek, ezért tanácsos a hatóságokkal való korai egyeztetés.

Használatváltás Bajorországban:

Bajorország számos vidéki régiójában - például Allgäuban, Chiemgau-ban vagy a frankföldi Svájcban - a régi gazdaságok tulajdonosai egyre gyakrabban döntenek úgy, hogy az üresen álló gazdasági épületeket üdülőházakká vagy vendégszállásokká alakítják át. Ez gazdaságilag nagyon jövedelmező lehet, különösen a turisták számára vonzó területeken.

Bajorországban, aki egy használaton kívüli padlást vagy padlást további lakótérré akar átalakítani, általában építési engedélyre van szüksége, beleértve a rendeltetés megváltoztatását is. Az illetékes építési hatóságok nemcsak a statikai megvalósíthatóságot, hanem a városrendezési és tűzvédelmi követelményeket is ellenőrzik. Különös figyelmet kell fordítani a Lakótérrendeletre, amely a helyiségmagasságra, a világításra és a szellőzésre vonatkozó minimumkövetelményeket határozza meg.
Egy másik gyakori eset egy családi ház hasznosításának ikerházzá történő megváltoztatása - például ha a lakótelepi lakást bérbe adják, vagy örökösödési megállapodás keretében. Itt is engedélyre van szükség, különösen, ha további parkolóhelyek, külön házkapcsolatok vagy új lakóegységek jönnek létre. Ennek költségei a mérettől, az elhelyezkedéstől és a tervezési ráfordítástól függően több ezer euróra rúghatnak."

A nyaralóhasználat megváltoztatása - amit a tulajdonosoknak figyelembe kell venniük

A lakótér nyaralóvá alakítása számos német városban - különösen a nagy turistaforgalmú vagy szűkös lakáspiaccal rendelkező területeken - kényes kérdés. Önkormányzattól függően speciális szabályok vonatkoznak például a lakóterület rendeltetésellenes használatára. Berlinben, Hamburgban vagy Münchenben általában nem engedélyezett a nyaralónak való használat engedély nélkül. Bajorország turisztikai régióiban vagy a Balti-tenger partján gyakran vannak olyan önkormányzati statútumok is, amelyek engedélyhez kötöttek.

Az alábbi pontok döntő fontosságúak, amikor a használatbaváltást nyaralónak tervezi:

• Tekintse át a kisajátítási statútumokat: Vannak-e olyan előírások a városban, amelyek tiltják vagy korlátozzák a nyaralónak való használatot?
• Parkolóhely igazolása: A lakók számától függően az üdülőlakásokhoz gyakran további parkolóhelyekre van szükség.
• Tűzvédelmi követelmények: Az idegenforgalmi célú használatra sok esetben szigorúbb előírások vonatkoznak, mint a magánlakások esetében.
• Negyedvédelem: A nagy fluktuációval rendelkező üdülőkörnyezetben lévő lakások zavarónak tekinthetők, ami kifogásokhoz vezethet.

Igazán vidéki területeken, például Bajorországban vagy a Fekete-erdőben meglévő ingatlanok vagy mezőgazdasági épületek (pl. istállók, pajták) üdülőházzá történő átalakításakor figyelembe kell venni a külterületre vonatkozó építési tervezési törvényt (BauGB 35. §) is.

Előfeltételek és kihívások:

1. Vizsgálja meg a rendezési tervet: Bajorországban sok falura nem vonatkozik klasszikus rendezési terv, ezért itt az úgynevezett külterületi építési törvény (§ 35 BauGB) alkalmazandó. A külterületen azonban csak akkor engedélyezett a rendeltetés megváltoztatása, ha az nem áll ellentétben a "közérdekkel".
2. Engedélykötelezettség: Az istállók vagy szénatárolók üdülőházzá történő átalakítása általában engedélyköteles. A bajor építési szabályzat (BayBO) megköveteli a megfelelő tűzvédelem, hangszigetelés és kiépítettség (pl. víz, szennyvíz, hozzáférés) igazolását.
3. Műemléki védettségű épületek: Bajorországban számos történelmi tanya műemléki védettségű épület. Ezekben az esetekben különösen magasak a követelmények, mivel szerkezeti változtatásokat csak a műemlékvédelmi hatóságokkal egyeztetve lehet végezni.
4. Parkolóhely igazolása: Bajorországban általában lakóegységenként legalább egy parkolóhelyet kell biztosítani - nyaralók esetében gyakran még többet is, a lakhatástól függően. Ha nincs elegendő hely az ingatlanon, a projekt meghiúsulhat, vagy költségigényes kompenzációs intézkedésekre lehet szükség.
6. Turisztikai célú használat: A népszerű turisztikai régiókban az önkormányzat további feltételeket szabhat, pl. a lakóterületek rendeltetésellenes használatára vonatkozóan. Ezért a vonatkozó önkormányzati rendeleteket is be kell tartani.

Milyen dokumentumok szükségesek a kérelemhez

A használatbavételi engedély iránti kérelmet az illetékes építésfelügyeleti hatósághoz kell benyújtani. A követelmények önkormányzattól és szövetségi államtól függően némileg eltérhetnek. A tulajdonosoknak általában a következő dokumentumokra van szükségük:

• teljesen kitöltött építési kérelem nyomtatvány
• épület leírása, beleértve a meglévő és a tervezett használat leírását
• aktuális helyszínrajz
• Az érintett helyiségek vagy épületek alaprajza és metszetei
• parkolóhely igazolása, ha új parkolóhelyekre van szükség
• tűzvédelmi koncepció, különösen a köz- vagy kereskedelmi célú felhasználás esetén
• ha van ilyen. Zajvédelmi jelentés vagy energiateljesítményre vonatkozó tanúsítvány

Tipp: Sok esetben érdemes már a korai szakaszban bevonni egy építészt vagy építőmérnököt. Ők fel tudják mérni, hogy a tervezett használati mód megváltoztatása összeegyeztethető-e a helyi előírásokkal, és milyen szerkezeti intézkedésekre lehet szükség.

Milyen költségekkel jár a használati mód megváltoztatása?

A használati mód megváltoztatásának költségei - az intézkedés terjedelmétől, az ingatlan elhelyezkedésétől és a hatóságok követelményeitől függően - nagyban változhatnak. A leggyakoribb költségtételek a következők:

• Az építési kérelem adminisztratív díjai (100 és 1 között.000 euró, a szövetségi államtól és a projekt méretétől függően)
• Az építészek, szaktervező vagy szakértők díjai
• A szerkezeti átalakítások költségei, például további menekülési útvonalak vagy hangszigetelési intézkedések
• Az esetleges szakértői vélemények (tűzvédelem, zajvédelem stb.) költségei. Szakértői vélemények költségei (tűzvédelem, statika, hangszigetelés)
• Adózási következmények, például az értékcsökkenési lehetőségek megszüntetése vagy a megváltozott adózási besorolás (pl. bérbeadás a saját lakás helyett)

Példa NRW: díjstruktúra

Az Észak-Rajna-Vesztfáliában a feldolgozási díjakat az NRW közigazgatási költségtörvénye szerint számítják fel. Ezek alapja a projekt értéke. A kisebb rendeltetésváltoztatások (pl. egy épületen belüli helyiségcsere) olcsóbbak, mint az ipari csarnokok nagyszabású átalakítása lakótérré.

A rendeltetésváltoztatás adózási szempontjai

A rendeltetésváltoztatás adózási következményeit nem szabad alábecsülni - különösen, ha a rendeltetés típusa a magán- és a kereskedelmi rendeltetés között változik. Íme néhány példa:

• A saját használatú lakóingatlanból kereskedelmi ingatlanra történő átalakítás az adókedvezményekre való jogosultság elvesztésével járhat (pl. lakástulajdonosi kedvezmény vagy reklámköltségek).
• A saját használatú lakóingatlanból kereskedelmi ingatlanná történő átalakítás új adókedvezményeket eredményezhet - például az épület értékcsökkenését vagy az átalakításhoz kapcsolódó jövedelemarányos költségeket.
• Az ellenkező esetben - azaz egy bérelt kereskedelmi ingatlan saját használatra történő átalakítása - adó-visszaigénylésre is lehetőség lehet.

Javaslat: A tulajdonosok előzetesen konzultáljanak adótanácsadóval vagy ingatlanszakértővel, hogy tisztázzák az összes kockázatot és lehetőséget.

Az eljárásmentes használatváltoztatás - lehetséges?

Igen, bizonyos esetekben lehetséges az eljárásmentes használatváltoztatás - azaz építési kérelem nélkül. Ez a szövetségi államtól és a konkrét változástól függ. Mindazonáltal a későbbi konfliktusok elkerülése érdekében itt is ajánlott az építési hatósággal való informális egyeztetés.

A rendeltetésmódosítás utólagos kérelmezése

Ha a rendeltetésmódosításra csak a szerkezeti megvalósítás vagy használat után derül fény - pl. építési ellenőrzés vagy bejelentés útján -, akkor visszamenőleges kérelem benyújtására van lehetőség. Ekkor a hatóság ellenőrzi, hogy az új használat utólag engedélyezhető-e. Ha ez nem így van, akkor bontás kérhető.

Használatváltoztatási kérelem benyújtásának elmulasztása - ezek a kockázatok

Ha nem kéri a használatváltoztatási kérelmet, és mégis folytatja, akkor a következőket kockáztatja:

• bírságok (szövetségi államtól függően több ezer euró)
• Használati tilalom az építési hatóság részéről
• Bontási kötelezettség saját költségen
• Bonyodalmak az eladáskor vagy biztosítási kárigények esetén

Elkerülhetetlen tehát a korai tájékozódás és a jogbiztonságos fellépés.

Végkövetkeztetés: Célzott tervezés a használati mód megváltoztatására - regionális szemlélettel

Az ingatlanok használati módjának megváltoztatása hatalmas lehetőségeket rejt magában - legyen szó a bérleti díjbevétel növeléséről, a használat optimalizálásáról vagy az ingatlan értékének növeléséről. Ugyanakkor jogilag összetett folyamatról van szó, amely pontos tervezést és gondos végrehajtást igényel.

A nagy fejlesztési nyomással rendelkező szövetségi államokban, mint például Észak-Rajna-Vesztfáliában, különösen nagy az igény az átalakításokra - például kereskedelmi célúról lakóingatlanná alakításra -. Az olyan városok, mint Köln, Düsseldorf és Essen kifejezetten támogatják a redsifikációt, de magas követelményeket támasztanak a tűzvédelemmel, a megközelíthetőséggel és a környezeti kompatibilitással kapcsolatban is.