23.06.2025 • 7 min. temps de lecture
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Après des années de boom immobilier et une phase de correction des prix en 2022 et 2023, la question se pose pour 2024 : le creux de la vague est-il atteint ? Le marché se montre différencié : Alors que dans certaines régions, les prix se stabilisent ou augmentent à nouveau légèrement, d'autres régions continuent d'enregistrer des baisses de prix. Les biens immobiliers existants, notamment les plus anciens, sont sous pression en raison des coûts élevés de construction et de rénovation, tandis que les investissements reprennent dans les emplacements A très demandés. Toutefois, l'évolution des prix varie considérablement d'une région à l'autre : où l'immobilier est-il actuellement le plus cher en Allemagne - et où est-il le plus abordable ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix moyens d'achat et de location* des 400 districts ruraux et urbains en 2024 par rapport à 2023 et ont notamment jeté un coup d'œil sur les 20 régions les plus chères ou les moins chères en termes de prix de l'immobilier.
Daniel Ritter, associé-gérant de VON POLL IMMOBILIEN :
"Le marché immobilier est placé sous le signe de nouvelles opportunités, même si des incertitudes économiques et géopolitiques subsistent. Alors que les acheteurs continuent à accorder une attention accrue à l'efficacité énergétique et à la stabilité de la valeur à long terme, l'acquisition de biens immobiliers existants plus anciens nécessite un calcul précis des coûts de rénovation. Parallèlement, les coûts de construction élevés et la demande continue de logements font que l'offre de nouveaux biens immobiliers est limitée, ce qui fait surtout grimper les prix des loyers. Ceux-ci ont augmenté presque partout en 2024, dans certaines villes et districts, ils ont même atteint un niveau à deux chiffres. Face à la hausse des loyers, l'acquisition d'un logement en propriété est justement une alternative judicieuse pour se protéger durablement contre la hausse des coûts du logement et pour investir également dans sa propre prévoyance vieillesse et sa sécurité vieillesse. De plus, le marché actuel offre aux acheteurs de biens immobiliers la possibilité de profiter de la baisse des prix dans de nombreuses régions avant que la demande ne reprenne. Nous recommandons donc d'agir maintenant plutôt que d'attendre - car qui sait combien de temps la situation actuelle du marché avec des prix réduits va encore durer".
Les arrondissements ruraux et urbains où les prix de l'immobilier sont les plus chers
Sans surprise, le top 20 des régions où les prix au mètre carré sont les plus chers en Allemagne comprend 14 Landkreise et Stadtkreise, tous situés en Bavière. On y trouve également les Länder du Schleswig-Holstein, de la Hesse, deux fois le Bade-Wurtemberg ainsi que les arrondissements urbains de Hambourg et Berlin. Les prix au mètre carré les plus élevés d'Allemagne sont toujours payés par les acheteurs dans la ville de Munich, avec une moyenne de 8 028 €/m2 (loyer : 19,62 €/m2), suivie par le district de Munich avec 7 424 €/m2 (loyer : 16,90 €/m2) et Miesbach, près du lac de Tegern, avec 7 301 €/m2 (loyer : 13,81 €/m2). Les districts bavarois de Starnberg avec 6.975 €/m2 (loyer : 15,91 €/m2), Ebersberg avec 6.357 €/m2 (loyer : 15,04 €/m2) et Garmisch-Partenkirchen avec 6.206 €/m2 (loyer : 13,08 €/m2) font également partie du groupe de tête.
Volker Stich, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Munich et Munich-Bogenhausen :
"La normalité munichoise signifie : peu de logements, mais une forte demande dans la ville et le district. Rien que sept des 40 entreprises du DAX sont implantées à Munich et dans ses environs. De plus, l'agglomération munichoise attire par sa très grande valeur de loisirs, ses excellentes écoles et universités, son offre artistique et culturelle importante, ses très bonnes infrastructures et son mode de vie bavarois. Munich est et reste très demandée. Le marché immobilier à Munich et dans ses environs est solide. Les exagérations et les sous-estimations de prix sur le marché ont été épurées. Nous sommes de retour à la normalité munichoise. La construction de nouveaux biens immobiliers reste toutefois un défi. Certains promoteurs immobiliers sont confrontés à une situation difficile : ils doivent s'attendre à des prix élevés pour l'acquisition de terrains, alors que dans le même temps, les coûts de construction ont fortement augmenté. De plus, les vendeurs doivent continuer à se défaire de leurs idées de prix irréalistes - mais il n'y aura pas non plus de bonnes affaires pour les acheteurs. Par rapport à d'autres agglomérations en Allemagne, Munich sera toujours un peu plus exclusive en termes de prix".
Parmi le top 20 des villes et des districts les plus chers en termes de prix de l'immobilier, on trouve également le district de Nordfriesland dans le Schleswig-Holstein avec une moyenne de 6 153 €/m2 (loyer : 10,12 €/m2). De plus, les prix moyens au mètre carré y ont augmenté de 2,4 % par rapport à l'année précédente. Il convient de noter ici que les trois quarts de tous les districts urbains et ruraux ont plutôt enregistré une baisse des prix en 2024 par rapport à 2023.
Martin Weiß, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Sylt
"Le niveau élevé des prix de l'immobilier dans le district de Frise du Nord continue d'être tiré par les îles de la Frise du Nord, en particulier bien sûr par l'île de Sylt. Les prix actuels au mètre carré sont restés stables. C'est le moment de saisir les opportunités et le changement vers un marché d'acheteurs crée une marge de manœuvre pour les négociations de prix. Mais nous constatons également une plus grande focalisation sur les biens immobiliers existants, dont les prix sont devenus attractifs, tandis que les projets de construction neuve se caractérisent par des coûts de construction élevés et des terrains généralement achetés à prix fort".
Fig. 1 : Évolution des prix d'achat et de location dans les 400 districts ruraux et urbains allemands, 2024 versus 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Entre environ 5.000 €/m2 et 6.000 €/m2 en moyenneà Hambourg (loyer : 13,46 €/m2), dans le district de Freising (loyer : 12,78 €/m2) ainsi que dans le district et la ville de Rosenheim (loyer : 11,92 €/m2 et 13,01 €/m2), Fribourg-en-Brisgau (loyer : 14,04 €/m2), Francfort-sur-le-Main (loyer : 15,29 €/m2), dans les arrondissements de Dachau (loyer : 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (loyer : 13,35 €/m2) et Fürstenfeldbruck (loyer : 15,54 €/m2). Dans ce groupe, il est frappant de constater que seule la ville de Fribourg-en-Brisgau a vu les prix au mètre carré des maisons et des appartements en copropriété augmenter en 2024 par rapport à 2023 - de 4,9 %.
Julia Sacher, directrice d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Fribourg-en-Brisgau :
"Les prix de l'immobilier à Fribourg-en-Brisgau se sont stabilisés - même si de légers reculs sont encore enregistrés dans certains segments, notamment pour les biens immobiliers plus chers ou nécessitant une rénovation. Les appartements et les maisons de haute qualité énergétique bien situés restent particulièrement demandés. Les défis restent les coûts de financement élevés ainsi que les exigences réglementaires accrues. Dans l'ensemble, le marché de Fribourg se montre toutefois résistant, avec un net déplacement vers des acheteurs bien préparés et agissant de manière flexible. En principe, les vendeurs doivent s'attendre à des délais de commercialisation plus longs et à des prix plus réalistes. Les biens immobiliers nécessitant une rénovation ou présentant un mauvais bilan énergétique devraient continuer à être plus difficiles à vendre. Des négociations de prix flexibles et une bonne présentation des biens sont essentielles. Dans les emplacements de choix, on continue à trouver des acheteurs disposant de suffisamment de fonds propres".
De même, parmi les 20 régions où les prix de l'immobilier sont les plus chers en Allemagne, on trouve la capitale allemande Berlin avec une moyenne de 4.870 €/m2 (loyer : 15,00 €/m2), les districts d'Erding avec 4.835 €/m2 (loyer : 12,75 €/m2) et de Berchtesgadener Land avec 4.813 €/m2 (loyer : 11,17 €/m2) ainsi que Stuttgart avec 4.756 €/m2 (loyer : 14,70 €/m2).
Les districts ruraux et urbains avec les prix de l'immobilier les moins élevés
Après les régions les plus chères, il est également intéressant de se pencher sur les villes et les districts où le prix moyen au mètre carré des biens immobiliers résidentiels à acheter est le plus bas d'Allemagne. Il est frappant de constater que parmi les 20 régions les moins chères, on trouve 17 villes ou districts des Länder de l'Est, notamment la Thuringe, la Saxe, la Saxe-Anhalt et le Brandebourg. Par conséquent, les acheteurs de biens immobiliers doivent compter le moins dans les districts de Greiz en Thuringe avec une moyenne de 1.133 €/m2 (loyer : 5,64 €/m2), Altenburger Land avec 1.179 €/m2 (loyer : 5,87 €/m2), Saale-Orla-Kreis avec 1.190 €/m2 (loyer : 6,63 €/m2) et Vogtlandkreis en Saxe avec 1.196 €/m2 (loyer : 6,63 €/m2).
Contrairement à la tendance qui veut que les prix de l'immobilier aient majoritairement baissé en 2024 par rapport à 2023, ils ont grimpé de 13,8 % parmi les 20 arrondissements les moins chers dans l'arrondissement de Saale-Orla - la troisième plus forte hausse des prix de l'immobilier résidentiel en Allemagne - ainsi que de 12,8 % à Elbe-Elster, de 7,2 % à Hildburghausen, de 4,7 % à Wittenberg, de 4,2 % dans l'arrondissement d'Erzgebirg et de 1,3 % dans l'arrondissement de Gera.
Dominik Köhler, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Weimar :
"Le marché immobilier en Thuringe présente une évolution différenciée. Dans les centres urbains comme Erfurt, Weimar et Iéna, les prix restent en grande partie constants en raison de la stabilité de la demande. En revanche, dans les zones rurales, la diminution et le vieillissement de la population ainsi que l'augmentation du nombre de logements vacants entraînent une baisse des prix de l'immobilier. Toujours est-il que les acheteurs ont ici un plus grand choix et peuvent souvent négocier de meilleures conditions. Les vendeurs doivent toutefois s'attendre à des délais de commercialisation plus longs. Il faut s'attendre à ce que les tendances décrites se poursuivent. Dans les villes de Thuringe, on investit de plus en plus dans la densification urbaine afin de répondre à la forte demande. Parallèlement, on s'efforce de revitaliser les zones rurales par le biais de programmes d'aide et de projets d'infrastructure afin de contrer le déclin démographique".
Entre 1.200 €/m2et 1.300 €/m2, les prix moyens de l'immobilier pour les maisons et les appartements en copropriété se situent dans le district saxon de l'Erzgebirg (loyer : 5,56 €/m2), dans le district brandebourgeois d'Elbe-Elster (loyer : 6,08 €/m2), dans le district saxon de Görlitz (loyer : 5,65 €/m2) ainsi que dans les districts thuringiens de Unstrut-Hainich-Kreis (loyer : 6,35 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt (loyer : 6,83 €/m2), le Stadtkreis Gera (loyer : 6,22 €/m2), le Kyffhäuserkreis (loyer : 6,63 €/m2) et le district de Mansfeld-Südharz situé en Saxe-Anhalt (loyer : 6,03 €/m2).
Fig. 2 : Aperçu des Landkreise et Stadtkreise avec les prix d'achat les plus chers et les moins chers, 2024 (Graphique : von Poll Immobilien GmbH)
Parmi le top 20 des régions les moins chères, bien que dans la partie supérieure, on trouve également les districts de Zwickau en Saxe avec une moyenne de 1 307 €/m2 (loyer : 5,81 €/m2), le district de Salzland en Saxe-Anhalt avec 1 314 €/m2 (loyer : 6,15 €/m2), Holzminden en Basse-Saxe avec 1 385 €/m2 (loyer : 6,46 €/m2), Wittenberg en Saxe-Anhalt avec 1.387 €/m2 (loyer : 6,51 €/m2), Hildburghausen en Thuringe avec 1.387 €/m2 (loyer : 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg en Basse-Saxe avec 1.403 €/m2 (loyer : 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis en Hesse avec 1.408 €/m2 (loyer : 6,80 €/m2) et Eichsfeld en Thuringe avec 1.410 €/m2 (loyer : 7,54 €/m2).
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Aperçu sous forme de tableau et classement des prix de l'immobilier en 2024 de tous les Landkreise et Stadtkreise en Allemagne, classés par Land.
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*Labase de données de l'analyse des prix d'achat et de location des maisons individuelles et des appartements repose sur les prix moyens des offres en 2024 et 2023 d'empirica-regio (VALUE Markdaten) et de VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
