Οι τιμές των ακινήτων στο επίκεντρο: Το χάσμα τιμών μεταξύ αγροτικών και αστικών περιοχών της Γερμανίας

Μετά από χρόνια άνθησης των ακινήτων και μια φάση διόρθωσης των τιμών το 2022 και το 2023, το ερώτημα για το 2024 είναι: έχει πιάσει πάτο η αγορά; Η αγορά χαρακτηρίζεται από διαφορές: Ενώ οι τιμές σταθεροποιούνται ή αυξάνονται και πάλι ελαφρώς σε ορισμένες περιοχές, σε άλλες περιοχές οι τιμές συνεχίζουν να μειώνονται. Ειδικά τα παλαιότερα υφιστάμενα ακίνητα δέχονται πιέσεις λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής και ανακαίνισης, ενώ οι επενδύσεις αυξάνονται και πάλι στις περιζήτητες περιοχές Α. Ωστόσο, οι τάσεις των τιμών διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή: πού λοιπόν είναι σήμερα τα ακίνητα στη Γερμανία τα πιο ακριβά - και πού τα πιο προσιτά; Οι ειδικοί της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν την εξέλιξη των μέσων ^τιμών αγοράς και ^{ενοικίασης*} στις 400 αγροτικές και αστικές περιοχές το 2024 σε σύγκριση με το 2023 και έριξαν μια ιδιαίτερη ματιά στις 20 πιο ακριβές και πιο προσιτές περιοχές όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων.

Daniel Ritter, διευθύνων εταίρος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από νέες ευκαιρίες, παρόλο που οι οικονομικές και γεωπολιτικές αβεβαιότητες παραμένουν. Ενώ οι αγοραστές εξακολουθούν να δίνουν μεγαλύτερη προσοχή στην ενεργειακή απόδοση και τη μακροπρόθεσμη σταθερότητα της αξίας, η απόκτηση παλαιότερων υφιστάμενων ακινήτων απαιτεί ακριβή υπολογισμό του κόστους ανακαίνισης. Ταυτόχρονα, το υψηλό κόστος κατασκευής και η συνεχιζόμενη ζήτηση για κατοικίες οδηγούν σε περιορισμένη προσφορά νεόδμητων ακινήτων, γεγονός που ανεβάζει ιδιαίτερα τις τιμές των ενοικίων. Αυτές αυξήθηκαν σχεδόν σε όλους τους τομείς το 2024, φτάνοντας ακόμη και σε διψήφια ποσοστά σε ορισμένες αστικές και αγροτικές περιοχές. Ιδιαίτερα ενόψει της αύξησης των ενοικίων, η αγορά κατοικιών αποτελεί μια λογική εναλλακτική λύση για να προστατευθείτε μακροπρόθεσμα από την αύξηση του κόστους στέγασης και επίσης για να επενδύσετε στη δική σας συνταξιοδοτική πρόνοια και ασφάλεια γήρατος. Επιπλέον, η τρέχουσα αγορά προσφέρει στους αγοραστές ακινήτων την ευκαιρία να επωφεληθούν από τις χαμηλότερες τιμές σε πολλές περιοχές πριν η ζήτηση ανακάμψει και πάλι. Επομένως, συνιστούμε να ενεργήσετε τώρα αντί να περιμένετε - γιατί ποιος ξέρει πόσο θα διαρκέσει η τρέχουσα κατάσταση της αγοράς με τις μειωμένες τιμές".

Αγροτικές και αστικές περιοχές με τις ακριβότερες τιμές ακινήτων

Όπως είναι αναμενόμενο, στις 20 πρώτες περιοχές με τις ακριβότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στη Γερμανία περιλαμβάνονται 14 αγροτικές και αστικές περιφέρειες, οι οποίες βρίσκονται όλες στη Βαυαρία. Αντιπροσωπεύονται επίσης τα ομόσπονδα κρατίδια του Σλέσβιχ-Χολστάιν, της Έσσης, δύο φορές της Βάδης-Βυρτεμβέργης και οι αστικές περιοχές του Αμβούργου και του Βερολίνου. Οι αγοραστές ακινήτων εξακολουθούν να πληρώνουν τις υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στη Γερμανία στην πόλη του Μονάχου με μέσο όρο 8^{.028 €/m2} (ενοίκιο: 19^{,62 €/m2}), ακολουθούμενη από την περιφέρεια του Μονάχου με 7^{.424 €/m2} (ενοίκιο: 16^{,90 €/m2}) και το Miesbach κοντά στη λίμνη Tegernsee με 7^{.301 €/m2} (ενοίκιο: 13^{,81 €/m2}). Οι βαυαρικές περιοχές Starnberg με 6^{.975 €/m2} (ενοίκιο: 15^{,91 €/m2}), Ebersberg με 6^{.357 €/m2} (ενοίκιο: 15^{,04 €/m2}) και Garmisch-Partenkirchen με 6^{.206 €/m2} (ενοίκιο: 13^{,08 €/m2}) ανήκουν επίσης στην κορυφαία ομάδα.

Volker Stich, διευθυντής υποκαταστήματος VON POLL IMMOBILIEN Μόναχο και Μόναχο-Bogenhausen:

"Η κανονικότητα του Μονάχου σημαίνει: λίγος ζωτικός χώρος, αλλά υψηλή ζήτηση στην πόλη και την περιοχή. Μόνο επτά από τις 40 εταιρείες του DAX έχουν την έδρα τους στο Μόναχο και τη γύρω περιοχή. Επιπλέον, η ευρύτερη περιοχή του Μονάχου προσελκύει τους ανθρώπους με την πολύ υψηλή αξία αναψυχής, τα εξαιρετικά σχολεία και πανεπιστήμια, το ευρύ φάσμα τέχνης και πολιτισμού, τις πολύ καλές υποδομές και τον βαυαρικό τρόπο ζωής. Το Μόναχο είναι και παραμένει σε υψηλή ζήτηση. Η αγορά ακινήτων στο Μόναχο και τη γύρω περιοχή είναι σταθερή. Οι υπερτιμήσεις και οι υποτιμήσεις στην αγορά έχουν διορθωθεί. Έχουμε επιστρέψει στην κανονικότητα στο Μόναχο. Ωστόσο, η κατασκευή νέων ακινήτων παραμένει μια πρόκληση. Ορισμένοι κατασκευαστές ακινήτων αντιμετωπίζουν μια δύσκολη κατάσταση: πρέπει να υπολογίζουν υψηλές τιμές κατά την αγορά γης, ενώ ταυτόχρονα το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά. Επιπλέον, οι πωλητές θα πρέπει ακόμη να αποχαιρετήσουν τις μη ρεαλιστικές προσδοκίες για τις τιμές - αλλά δεν θα υπάρξουν ευκαιρίες ούτε για τους αγοραστές. Σε σύγκριση με άλλες μητροπολιτικές περιοχές της Γερμανίας, το Μόναχο θα είναι πάντα κάπως πιο αποκλειστικό από άποψη τιμών".

Η περιφέρεια Nordfriesland στο Schleswig-Holstein βρίσκεται επίσης μεταξύ των 20 ακριβότερων αστικών και αγροτικών περιφερειών όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων με μέσο όρο 6^{.153 €/m2} (ενοίκιο: ¹⁰,12 ^€/m2). Οι μέσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο εδώ έχουν επίσης αυξηθεί κατά 2,4% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα τρία τέταρτα όλων των αστικών και αγροτικών περιοχών κατέγραψαν μείωση των τιμών το 2024 σε σύγκριση με το 2023.

Martin Weiß, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Sylt

"Το υψηλό επίπεδο τιμών των ακινήτων στην περιφέρεια της Βόρειας Φρίσλανδης εξακολουθεί να οφείλεται στα νησιά της Βόρειας Φρίσλανδης, ιδίως φυσικά στο νησί Sylt. Οι τρέχουσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν παραμείνει σταθερές. Είναι η ώρα των ευκαιριών και η στροφή προς την αγορά αγοραστών δημιουργεί περιθώρια ελιγμών για τις διαπραγματεύσεις των τιμών. Ωστόσο, βλέπουμε επίσης να δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα υφιστάμενα ακίνητα, τα οποία έχουν γίνει πιο ελκυστικά σε τιμές, ενώ τα έργα νέων κατασκευών χαρακτηρίζονται από υψηλό κόστος κατασκευής και συνήθως ακριβά αγορασμένα οικόπεδα".

Σχήμα 1: Εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις 400 γερμανικές αγροτικές και αστικές περιοχές, 2024 έναντι 2023 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)

Μεταξύ περίπου 5^{.000 ευρώ/m2} και 6 ^ευρώ/m2.000 €/m2 κατά μέσο όρο^στο Αμβούργο (ενοίκιο: 13^{,46 €/m2}), την περιφέρεια του Freising (ενοίκιο: 12^{,78 €/m2}), την περιφέρεια και την πόλη Rosenheim (ενοίκιο: 11^{,92 €/m2} και 13,01 ^€/m2 αντίστοιχα), το Freiburg im Breisgau (ενοίκιο: 14,04 ^€/m2), Φρανκφούρτη επί του Μάιν (ενοίκιο: 15^{,29 €/m2}), στις περιφέρειες Dachau (ενοίκιο: 15^{,32 €/m2}), Bad Tölz-Wolfratshausen (ενοίκιο: 13^{,35 €/m2}) και Fürstenfeldbruck (ενοίκιο: 15^{,54 €/m2}). Αυτό που είναι εντυπωσιακό σε αυτή την ομάδα είναι ότι μόνο στο Freiburg im Breisgau οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για σπίτια και διαμερίσματα αυξήθηκαν το 2024 σε σύγκριση με το 2023 - κατά 4,9%.

Julia Sacher, διευθύντρια υποκαταστήματος VON POLL IMMOBILIEN Freiburg im Breisgau:

"Οι τιμές των ακινήτων στο Freiburg im Breisgau έχουν σταθεροποιηθεί - αν και εξακολουθούν να υπάρχουν μικρές μειώσεις σε ορισμένα τμήματα, ιδίως για ακίνητα υψηλότερης τιμής ή ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση. Τα υψηλής ενεργειακής απόδοσης διαμερίσματα και σπίτια σε καλές τοποθεσίες παραμένουν σε ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση. Το υψηλό κόστος χρηματοδότησης και οι αυξημένες κανονιστικές απαιτήσεις εξακολουθούν να αποτελούν προκλήσεις. Συνολικά, ωστόσο, η αγορά στο Φράιμπουργκ αποδεικνύεται ανθεκτική με σαφή στροφή προς τους καλά προετοιμασμένους και ευέλικτους αγοραστές. Σε γενικές γραμμές, οι πωλητές πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για μεγαλύτερους χρόνους εμπορίας και πιο ρεαλιστικές ζητούμενες τιμές. Τα ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση ή έχουν κακή ενεργειακή ισορροπία είναι πιθανό να συνεχίσουν να είναι πιο δύσκολο να πωληθούν. Οι ευέλικτες διαπραγματεύσεις για την τιμή και η καλή παρουσίαση του ακινήτου είναι ζωτικής σημασίας. Αγοραστές με επαρκή ίδια κεφάλαια μπορούν ακόμη να βρεθούν σε κορυφαίες τοποθεσίες".

Στις 20 περιοχές με τις ακριβότερες τιμές ακινήτων στη Γερμανία περιλαμβάνονται επίσης η γερμανική πρωτεύουσα Βερολίνο με μέσο όρο 4^{.870 €/m2} (ενοίκιο: 15^{,00 €/m2}), οι περιοχές Erding με 4^{.835 €/m2} (ενοίκιο: 12^{,75 €/m2}) και Berchtesgadener Land με 4^{.813 €/m2} (ενοίκιο: 11^{,17 €/m2}) και η Στουτγάρδη με 4^{.756 €/m2} (ενοίκιο: 14^{,70 €/m2}).

Αγροτικές και αστικές περιοχές με τις ευνοϊκότερες τιμές ακινήτων

Μετά τις ακριβότερες περιοχές, είναι επίσης ενδιαφέρον να ρίξουμε μια ματιά στις αστικές και αγροτικές περιοχές στις οποίες η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για κατοικίες προς πώληση είναι η φθηνότερη στη Γερμανία. Είναι εντυπωσιακό ότι στις 20 πιο προσιτές περιφέρειες περιλαμβάνονται συνολικά 17 αστικές και αγροτικές περιοχές στα ανατολικά ομόσπονδα κρατίδια της Γερμανίας, συμπεριλαμβανομένων ιδίως της Θουριγγίας, της Σαξονίας, της Σαξονίας-Άνχαλτ και του Βρανδεμβούργου. Κατά συνέπεια, οι αγοραστές ακινήτων μπορούν να αναμένουν να πληρώσουν τα λιγότερα στις περιοχές της Θουριγγίας Greiz με μέσο όρο 1^{.133 €/m2} (ενοίκιο: 5^{,64 €/m2}), Altenburger Land με 1^{.179 €/m2} (ενοίκιο: 5^{,87 €/m2}), Saale-Orla με 1^{.190 €/m2} (ενοίκιο: 6^{,63 €/m2}) και Vogtland στη Σαξονία με 1^{.196 €/m2} (ενοίκιο: 6^{,63 €/m2}).

Αντίθετα με την τάση ότι οι τιμές των ακινήτων το 2024 έχουν ως επί το πλείστον μειωθεί σε σύγκριση με το 2023, αυξήθηκαν κατά 13,8% μεταξύ των 20 φθηνότερων αστικών και αγροτικών περιοχών στην περιφέρεια Saale-Orla - η τρίτη ισχυρότερη αύξηση των τιμών για κατοικίες στη Γερμανία - καθώς και κατά 12,8% στην Elbe-Elster, 7,2% στο Hildburghausen, 4,7% στο Wittenberg, 4,2% στο Erzgebirgskreis και 1,3% στην αστική περιοχή Gera.

Dominik Köhler, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Βαϊμάρης:

"Η αγορά ακινήτων στη Θουριγγία παρουσιάζει διαφοροποιημένη εξέλιξη. Σε αστικά κέντρα όπως η Ερφούρτη, η Βαϊμάρη και η Ιένα, οι τιμές παραμένουν σε μεγάλο βαθμό σταθερές λόγω της σταθερής ζήτησης. Στις αγροτικές περιοχές, από την άλλη πλευρά, η συρρίκνωση και η γήρανση του πληθυσμού και η αύξηση των ποσοστών κενών κατοικιών οδηγούν σε πτώση των τιμών των ακινήτων, αν και οι αγοραστές εδώ έχουν μεγαλύτερες επιλογές και μπορούν συχνά να διαπραγματευτούν καλύτερους όρους. Ωστόσο, οι πωλητές πρέπει να αναμένουν μεγαλύτερους χρόνους εμπορίας. Οι τάσεις που περιγράφονται παραπάνω αναμένεται να συνεχιστούν. Στις πόλεις της Θουριγγίας γίνονται αυξημένες επενδύσεις για την αστική πύκνωση προκειμένου να καλυφθεί η υψηλή ζήτηση. Παράλληλα, καταβάλλονται προσπάθειες για την αναζωογόνηση των αγροτικών περιοχών μέσω προγραμμάτων χρηματοδότησης και έργων υποδομής, προκειμένου να αντιμετωπιστεί η δημογραφική μείωση".

Μεταξύ 1.200 €/m2^και 1.^300/m2 είναι οι μέσες τιμές των ακινήτων για σπίτια και διαμερίσματα στην περιφέρεια Erzgebirgskreis της Σαξονίας (ενοίκιο: 5^{,56 €/m2}), στην περιφέρεια Elbe-Elster του Βρανδεμβούργου (ενοίκιο: 6^{,08 €/m2}), στην περιφέρεια Görlitz της Σαξονίας (ενοίκιο: 5,65 ^€/m2) και στις περιφέρειες της Θουριγγίας Unstrut-Hainich-Kreis (μίσθωμα: 6^{,35 €/m2}), Saalfeld-Rudolstadt (μίσθωμα: 6^{,83 €/m2}), στην αστική περιφέρεια Gera (μίσθωμα: 6^{,22 €/m2}), στην περιφέρεια Kyffhäuserkreis (μίσθωμα: 6^{,63 €/m2}) και στην περιφέρεια Mansfeld-Südharz στη Σαξονία-Άνχαλτ (μίσθωμα: 6^{,03 €/m2}).

Σχήμα 2: Επισκόπηση των αγροτικών και αστικών περιοχών με τις ακριβότερες και φθηνότερες τιμές αγοράς, 2024 (Γραφική παράσταση: von Poll Immobilien GmbH)

Στις 20 πιο προσιτές περιοχές, αν και στο ανώτερο άκρο, περιλαμβάνονται επίσης οι περιφέρειες Zwickau στη Σαξονία με μέσο όρο 1^{.307 €/m2} (ενοίκιο: 5^{,81 €/m2}), η περιφέρεια Salzlandkreis στη Σαξονία-Άνχαλτ με 1^{.314 €/m2} (ενοίκιο: 6^{,15 €/m2}), Holzminden στην Κάτω Σαξονία με 1^{.385 €/m2} (ενοίκιο: 6^{,46 €/m2}), Wittenberg στη Σαξονία-Άνχαλτ με 1.387 ^€/m2 (μίσθωμα: 6,51 ^€/m2), Hildburghausen στη Θουριγγία με 1.387 ^€/m2 (μίσθωμα: 7,11 ^€/m2), Lüchow-Dannenberg στην Κάτω Σαξονία με 1.403 ^€/m2 (μίσθωμα: 6,81 ^€/m2), Werra-Meißner-Kreis στην Έσση με 1.408 ^€/m2 (μίσθωμα: 6,80 ^€/m2) και Eichsfeld στη Θουριγγία με 1.410 ^€/m2 (μίσθωμα: 7,54 ^€/m2).

PDF για λήψη
Πίνακας επισκόπησης και κατάταξης των τιμών των ακινήτων το 2024 για όλες τις αγροτικές και αστικές περιοχές της Γερμανίας, ταξινομημένες ανά ομόσπονδο κρατίδιο.

Λήψη

^*Ηβάση δεδομένων για την ανάλυση της τιμής αγοράς και της τιμής ενοικίασης για μονοκατοικίες και ημιμονοκατοικίες και διαμερίσματα βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές το 2024 και το 2023 από την empirica-regio (δεδομένα αγοράς VALUE) και την VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).