25.06.2025 • 5 min. tempo de leitura
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ENTREVISTA COM DOMONKOS GYÖRGY, LICENCE PARTNER DA VON POLL REAL ESTATE BUDAPEST.
Budapeste não é apenas a capital da Hungria, mas também o coração económico, social e cultural do país. É Património Mundial da UNESCO e alberga uma série de vistas espectaculares e destaques arquitectónicos - incluindo a Cidadela de Buda, o Palácio Real com o seu castelo de 800 anos, o edifício do parlamento na margem de Peste e a basílica no centro da cidade. Os numerosos spas e lidos, bem como a cultura caraterística dos cafés, são apenas alguns dos aspectos que contribuem para a elevada qualidade de vida na "Pérola do Danúbio". Os parceiros da VON POLL REAL ESTATE Budapeste, Domonkos György e Dr. Kató Zoltán, sabem tudo sobre as caraterísticas especiais da cidade e são as pessoas certas com quem falar quando se trata de comprar propriedades na Hungria - especialmente em Budapeste. Domonkos György dá uma visão da situação atual do mercado e mostra o que os potenciais compradores internacionais, em particular, devem ter em mente.
Senhor György, pode resumir brevemente a situação? Qual é a situação atual do mercado imobiliário de Budapeste?
DOMONKOS GYÖRGY
Depois de ter estagnado em 2023 devido à inflação elevada, ao aumento das taxas de juro das hipotecas e à consequente queda do poder de compra, o mercado imobiliário de Budapeste registou uma recuperação significativa em 2024. Após as descidas de preços em 2022, registaram-se novamente aumentos de preços de dois dígitos - por exemplo, os preços dos condomínios em Budapeste subiram 14,3%. Os valores das transacções também voltaram a subir, uma vez que muitas das compras anteriormente adiadas foram realizadas em 2024 devido à melhoria das condições das taxas de juro. Desde então, os imóveis mais procurados e em bom estado de conservação foram vendidos no prazo de dois a três meses e os imóveis exclusivos em localizações privilegiadas, muitas vezes, em poucas semanas. Os apartamentos de dois a três quartos, em particular, são populares entre os investidores nacionais e internacionais, uma vez que podem ser arrendados a longo prazo com uma boa relação preço/desempenho. Budapeste ainda está subvalorizada em comparação com outras capitais da Europa Central e Oriental - esta diferença de preços irá diminuir a longo prazo. Existe, portanto, um potencial considerável de valorização de Budapeste.
Que tendências e previsões tem para os próximos anos?
DOMONKOS GYÖRGY
Este ano, uma parte significativa do apoio estatal e dos fundos poupados será investida na renovação e remodelação de imóveis existentes. Por conseguinte, este aspeto desempenhará um papel importante nos próximos anos. Como em muitas outras metrópoles, em Budapeste há falta de espaço disponível para viver. Não é, portanto, por acaso que os promotores imobiliários estão a lançar novos projectos com um ímpeto crescente, especialmente no segmento residencial. De facto, o número de licenças de construção emitidas no primeiro trimestre de 2025 triplicou em relação ao ano anterior. Por conseguinte, assistiremos a um crescimento significativo deste segmento a médio e longo prazo. Isto inclui não só projectos residenciais mais pequenos, mas também, em alguns casos, bairros inteiros da cidade, como a Marina City no 13º distrito do Danúbio. Mas há também um forte investimento em vários bairros do 14º distrito em Zugló.
Quais são as regiões mais populares de Budapeste, com os valores mais estáveis?
DOMONKOS GYÖRGY
Basicamente, há vários distritos e bairros que são particularmente populares entre os investidores. O mais procurado é o 13º distrito - a norte do centro da cidade, no lado de Peste - onde está atualmente a ser construído um grande número de novos apartamentos. Mas o 11º distrito, no lado de Buda, no sudoeste da cidade, também está a ser muito procurado. Para além disso, o centro da cidade de Budapeste é tradicionalmente muito popular. Existe uma grande seleção de apartamentos de luxo exclusivos no centro do 5º distrito. Os bairros vizinhos 6, 7, 8 e 9 também estão entre os locais com excelente qualidade de vida, embora ofereçam preços um pouco mais moderados do que o 5° distrito. Os preços dos apartamentos com vista para o Danúbio não estão aqui incluídos - estes estão entre as melhores localizações da cidade e são muito mais caros. As zonas mais caras situam-se nos distritos 2 e 12, na parte ocidental de Budapeste. Os potenciais compradores encontrarão aqui numerosas zonas verdes, um bairro residencial tranquilo e espaçosas casas e moradias isoladas.
Qual é a percentagem de compradores internacionais na Hungria e em Budapeste? E de onde vêm os potenciais compradores?
DOMONKOS GYÖRGY
A nível nacional, a percentagem de compradores internacionais é de apenas dois a três por cento. Em Budapeste, no entanto, é significativamente mais elevada, rondando os doze por cento. Os compradores chineses são os mais activos no mercado imobiliário de Budapeste - especialmente nos distritos 7, 8 e 13, perto do centro da cidade, onde já têm fortes laços comunitários. Após o Brexit, o número de compradores britânicos também aumentou significativamente. Depois dos chineses, são atualmente o maior grupo de compradores em Budapeste. Há também muitos compradores do Vietname, mas a proporção de compradores russos e ucranianos também aumentou. Embora os compradores alemães constituam o maior grupo de compradores internacionais a nível nacional, a proporção é menor na própria capital. A razão para este facto é que os compradores alemães tendem a preferir zonas mais rurais, como o Lago Balaton e outras regiões da Transdanúbia.
Qual é a dificuldade dos compradores internacionais em obter uma hipoteca ou um financiamento?
DOMONKOS GYÖRGY
É relativamente fácil para os clientes internacionais obterem um empréstimo, especialmente se tiverem uma autorização de residência na Hungria. A maioria dos bancos húngaros oferece empréstimos hipotecários a compradores internacionais - especialmente da União Europeia. No entanto, a concessão de empréstimos está sujeita a várias condições: por exemplo, uma prova de rendimentos na Hungria ou de emprego de longa duração na Hungria é uma vantagem. Nalguns casos, são também exigidos um endereço húngaro, um número de contribuinte e uma conta bancária húngara. Em geral, é necessário um capital próprio de, pelo menos, 20 a 30 por cento. Alguns bancos também aceitam rendimentos estrangeiros, mas estes devem ser comprovados por certificados da entidade patronal, extractos bancários e declarações fiscais.
Em que é que o processo de compra para compradores internacionais difere do processo para compradores nacionais? Existem alguns obstáculos legais?
DOMONKOS GYÖRGY
Em princípio, o processo de compra de imóveis na Hungria é semelhante para compradores nacionais e internacionais. No entanto, há alguns aspectos que os compradores internacionais devem ter em conta. Os cidadãos da UE podem comprar imóveis residenciais nas mesmas condições que os cidadãos húngaros, ou seja, sem autorização adicional. Os cidadãos de países terceiros, por outro lado, devem solicitar uma autorização especial para a compra junto do organismo governamental competente e um número de contribuinte húngaro junto da Administração Fiscal e Aduaneira Nacional. O procedimento de autorização pode prolongar o tempo de processamento. Deve também ter-se em atenção a representação legal, a regulamentação fiscal e a eventual necessidade de visto.
Existem algumas particularidades culturais no mercado imobiliário húngaro que os potenciais compradores internacionais devam conhecer?
DOMONKOS GYÖRGY
A negociação desempenha, de facto, um papel importante no mercado imobiliário húngaro. Os compradores internacionais, em particular, devem estar cientes de que os preços são normalmente negociáveis. A margem de negociação depende naturalmente da localização e das condições do imóvel. Um imóvel junto ao Danúbio, por exemplo, raramente aparece no mercado, pelo que, neste caso, há pouca margem para negociação. Além disso, no segmento dos imóveis residenciais, é habitual apresentar propostas. O apoio de peritos imobiliários locais é essencial para estar preparado da melhor forma possível para as caraterísticas especiais do mercado imobiliário húngaro - tais como a interpretação de escrituras de propriedade, regulamentos locais, condições geográficas e mecanismos de mercado.
Como é que os clientes podem beneficiar da sua rede e experiência?
DOMONKOS GYÖRGY
Os nossos peritos imobiliários têm muitos anos de experiência em mediação imobiliária. Além disso, como parte da rede VON POLL IMMOBILIEN, trabalhamos de acordo com as normas alemãs, o que nos distingue claramente no mercado. Para além disso, os nossos consultores imobiliários têm de seguir uma formação contínua, de modo a garantir uma qualidade elevada e constante dos nossos serviços. A VON POLL REAL ESTATE Budapeste oferece aos seus clientes um serviço personalizado e um apoio especializado ao mais alto nível durante todo o processo de mediação. Ajudamos os compradores internacionais a navegar no mercado imobiliário húngaro, a encontrar as oportunidades mais adequadas para eles e a prestar assistência nos processos legais e financeiros.
Que serviços adicionais oferece aos clientes internacionais para lhes facilitar a compra de imóveis no país?
DOMONKOS GYÖRGY
Os clientes internacionais encontrarão contactos competentes no nosso escritório de Budapeste - em alemão, inglês, espanhol e até chinês, entre outras línguas. Os nossos serviços vão muito além de meras análises de mercado, avaliações pormenorizadas da localização e do preço dos imóveis e a determinação de potenciais rendimentos. Oferecemos aos nossos clientes internacionais serviços de tradução, aconselhamento jurídico sólido e apoio na obtenção de autorizações e verificação de documentos. Também tratamos de negociações e, se necessário, ajudamos na gestão de vistos e autorizações de residência. Os interessados de outros países estão, portanto, nas melhores mãos connosco e beneficiam da nossa experiência no apoio a uma clientela internacional.
Sr. György, muito obrigado por esta interessante entrevista.
Para mais informações sobre a equipa de Domonkos György da VON POLL REAL ESTATE Budapeste, bem como sobre a atual oferta de imóveis no local, detalhes de contacto e muito mais, consulte https://www.von-poll.com/de/immobilienmakler/budapest
