Demander un changement d'usage : conditions, procédure et autorisation

Quiconque possède un bien immobilier en Allemagne et souhaite en modifier l'utilisation - par exemple en transformant une unité commerciale en espace d'habitation ou inversement - doit souvent demander ce qu'on appelle un changement d'utilisation. Il s'agit d'une opération soumise à autorisation, qui revêt une grande importance non seulement du point de vue du droit de la construction, mais aussi du point de vue fiscal. Dans cet article, nous expliquons en détail ce que signifie un changement d'affectation, quand une autorisation est nécessaire, quels sont les documents requis et quelles sont les particularités en vigueur dans certains Länder comme la Rhénanie-du-Nord-Westphalie (NRW).

Qu'est-ce qu'un changement d'affectation?

Il y a toujours changement d'affectation lorsque la nature de l'utilisation d'un bien immobilier ou d'une surface déterminée au sein d'un bâtiment est fondamentalement modifiée - et ce, indépendamment du fait que des mesures structurelles soient prises ou non. Un changement d'affectation sans transformation structurelle peut déjà être soumis à autorisation si les exigences en matière de sécurité, de protection contre les incendies ou de statique sont modifiées.

Exemples typiques de changements d'affectation:

• transformation d'un magasin en appartement
• Utilisation d'un grenier comme bureau ou cabinet
• Aménagement d'un café dans un ancien entrepôt
• Utilisation d'un garage à des fins d'habitation
• Utilisation d'une maison d'habitation comme logement de vacances ou pour la location de courte durée

Les utilisations intermédiaires ou les modifications temporaires peuvent également être soumises à autorisation - par exemple pour les pop-up stores ou les lieux d'événements dans des bâtiments autrefois utilisés à des fins industrielles.

Quand une autorisation est-elle nécessaire ?

En principe, toute modification substantielle de l'utilisation est soumise à autorisation. La base juridique est constituée par le règlement de construction du Land concerné (LBO) ainsi que par le plan d'urbanisme local. Une autorisation est notamment requise lorsque:

• la nouvelle utilisation n'est pas prévue dans le plan d'aménagement,
• des places de stationnement supplémentaires sont nécessaires,
• de nouvelles exigences en matière de voies d'évacuation, de protection contre l'incendie ou d'installations sanitaires,
• le nombre d'utilisateurs augmente considérablement,
• l'utilisation a des répercussions négatives sur l'environnement (par ex. 

De nombreux propriétaires partent du principe qu'un changement d'affectation n'est soumis à autorisation que s'il s'accompagne de mesures de construction. C'est pourtant une erreur très répandue. Un changement d'utilisation sans modification de la construction peut également être soumis à autorisation - par exemple si la nouvelle utilisation modifie les exigences en matière de protection contre les incendies, d'insonorisation, de voies d'évacuation ou de places de stationnement. Un exemple typique : la transformation d'un entrepôt en studio de yoga ou en bureau - bien qu'aucun mur ne soit déplacé ni aucune conduite posée.

Les modifications de la fréquentation, de l'intensité d'utilisation ou des heures d'exploitation peuvent également être pertinentes du point de vue de la réglementation en matière de construction. C'est pourquoi il faut toujours se mettre d'accord avec l'autorité de surveillance de la construction compétente, même pour des adaptations apparemment mineures.

Exemple pratique:

Changement d'affectation en Rhénanie-du-Nord-Westphalie

En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, le BauO NRW 2018 réglemente toutes les exigences essentielles relatives à un changement d'affectation. En particulier dans les agglomérations comme Cologne, Düsseldorf ou Dortmund, les autorisations doivent être examinées avec rigueur, car la densification et le changement d'affectation des surfaces ont fortement augmenté.

En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, un changement d'affectation est soumis à autorisation si la nouvelle utilisation entraîne des exigences en matière de protection contre les incendies, d'accessibilité, de viabilisation ou de compatibilité environnementale. Les autorités examinent ici les choses de très près - en particulier lorsqu'il s'agit de transformer des surfaces commerciales en logements.

En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, le changement d'usage de combles en logements est également soumis à des dispositions légales claires. Outre les règles de construction classiques, les exigences en matière d'efficacité énergétique selon la loi sur l'énergie des bâtiments (GEG) entrent souvent en jeu - par exemple les obligations en matière d'isolation thermique et l'installation de fenêtres à haute efficacité énergétique. La hauteur minimale des plafonds, un éclairage naturel suffisant ainsi que l'accessibilité par les escaliers ou les couloirs sont d'autres conditions à remplir.
Il faut là aussi déposer la demande auprès du service de l'urbanisme compétent et se faire accompagner par un planificateur qualifié. Selon la commune ou la ville (par exemple Cologne, Düsseldorf, Essen), des directives et des procédures différentes peuvent s'appliquer, c'est pourquoi il est conseillé de se concerter suffisamment tôt avec les autorités.

Changement d'affectation en Bavière:

Dans de nombreuses régions rurales de Bavière - par exemple dans l'Allgäu, le Chiemgau ou la Suisse franconienne - les propriétaires d'anciennes fermes décident de plus en plus souvent de transformer des bâtiments agricoles vides en logements de vacances ou en hébergements pour visiteurs. En Bavière, celui qui souhaite transformer un grenier inutilisé en espace habitable supplémentaire a besoin, dans la plupart des cas, d'un permis de construire incluant un changement d'utilisation. Les autorités compétentes en matière de construction examinent non seulement la faisabilité de la construction, mais aussi les exigences en matière d'urbanisme et de protection contre les incendies. Il faut notamment tenir compte du Règlement sur les surfaces habitables, qui impose des exigences minimales en matière de hauteur des pièces, d'éclairage et d'aération.
Un autre scénario fréquent est le changement d'affectation d'une maison individuelle en maison à deux logements - par exemple en cas de location d'un appartement indépendant ou dans le cadre de dispositions successorales. Là encore, une autorisation est nécessaire, notamment si des places de stationnement supplémentaires, des raccordements domestiques séparés ou de nouvelles unités d'habitation sont créés. Les coûts peuvent s'élever à plusieurs milliers d'euros - en fonction de l'ampleur, de la situation et des travaux de planification.

Changement d'affectation d'un logement de vacances - ce dont les propriétaires doivent tenir compte

La transformation d'un logement en logement de vacances est un sujet sensible dans de nombreuses villes allemandes - en particulier dans les zones à forte fréquentation touristique ou sur les marchés du logement tendus. Selon les communes, des réglementations particulières s'appliquent, par exemple en ce qui concerne le détournement de l'usage d'un logement. À Berlin, Hambourg ou Munich, l'utilisation comme logement de vacances est généralement interdite sans autorisation. Même dans les régions touristiques de Bavière ou de la mer Baltique, il existe souvent des statuts communaux exigeant une autorisation.

Lorsque vous envisagez de changer l'utilisation de votre logement pour en faire un logement de vacances, les points suivants sont décisifs:

• Vérifier les statuts de détournement d'usage : existe-t-il dans la ville des règlements qui interdisent ou limitent l'utilisation comme logement de vacances ?
• Certificat de place de stationnement : les logements de vacances ont souvent besoin de surfaces de stationnement supplémentaires en fonction du nombre d'occupants.
• Exigences en matière de protection contre l'incendie : dans de nombreux cas, l'utilisation touristique est soumise à des prescriptions plus strictes que l'habitat privé.
• Protection du voisinage : les logements de vacances à forte rotation peuvent être perçus comme gênants, ce qui peut donner lieu à des oppositions.

En particulier lors de la transformation de biens immobiliers existants ou de bâtiments agricoles (p. ex. étables, granges) en logements de vacances dans les zones rurales, par exemple en Bavière ou en Forêt-Noire, il faut en outre tenir compte du droit de la planification des constructions dans les zones extérieures (§ 35 BauGB).

Conditions et défis:

1. Vérifier le plan d'urbanisme : De nombreux villages en Bavière ne sont pas soumis à un plan d'urbanisme classique, c'est pourquoi la loi dite de zone extérieure (§ 35 BauGB) s'applique ici. Un changement d'utilisation en zone extérieure n'est toutefois autorisé que s'il ne va pas à l'encontre de "l'intérêt public".
2. Obligation d'obtenir une autorisation : la transformation d'une étable ou d'un entrepôt de foin en appartements de vacances est généralement soumise à une autorisation. Le règlement bavarois sur la construction (BayBO) exige à cet égard une preuve de protection suffisante contre les incendies, d'insonorisation et de viabilisation (par exemple eau, eaux usées, accès).
3. Protection des monuments historiques : de nombreuses fermes historiques en Bavière sont classées monuments historiques. Dans de tels cas, les exigences sont particulièrement élevées, car les modifications de construction ne peuvent se faire qu'en accord avec les autorités de protection des monuments.
4. Constatation de la place de stationnement : en Bavière, il faut en règle générale justifier d'au moins une place de stationnement par unité d'habitation - souvent même plus pour les logements de vacances, en fonction de leur occupation. Si la place sur le terrain n'est pas suffisante, le projet peut échouer ou nécessiter des mesures de compensation coûteuses.
5. Utilisation touristique : dans les régions touristiques populaires, la commune peut émettre des conditions supplémentaires, par exemple en ce qui concerne le changement d'affectation des logements. Il convient donc de tenir compte des statuts communaux respectifs.

Quels documents sont nécessaires pour la demande?

Une demande d'autorisation de changement d'usage doit être déposée auprès de l'autorité compétente en matière de surveillance des constructions. Les exigences peuvent varier légèrement en fonction de la commune et du Land. En règle générale, les propriétaires ont besoin des documents suivants:

• formulaire de demande de permis de construire dûment rempli
• description de la construction, y compris la présentation de l'utilisation actuelle et prévue
• plan de situation actuel
• plans et coupes des locaux ou bâtiments concernés
• justificatif des places de stationnement si de nouvelles surfaces de stationnement sont nécessaires
• concept de protection contre l'incendie, notamment en cas d'utilisation publique ou commerciale
• le cas échéant. expertise d'insonorisation ou certificat énergétique

Conseil : Dans de nombreux cas, il est judicieux de faire appel à un architecte ou à un ingénieur civil à un stade précoce. Ceux-ci peuvent évaluer si le changement d'affectation prévu est compatible avec les directives locales et quelles mesures de construction sont éventuellement nécessaires.

Quels sont les coûts d'un changement d'affectation?

Les coûts d'un changement d'affectation peuvent varier fortement - en fonction de l'ampleur de la mesure, de l'emplacement du bien immobilier et des exigences des autorités. Les postes de coûts les plus courants sont:

• Les frais administratifs pour la demande de permis de construire (entre 100 et 1.000 euros, selon le Land et la taille du projet)
• Honoraires d'architectes, de planificateurs spécialisés ou d'experts
• Frais d'adaptation de la construction, par exemple des voies d'évacuation supplémentaires ou des mesures d'insonorisation
• le cas échéant. Coûts d'expertise (protection contre l'incendie, statique, insonorisation)
• Conséquences fiscales, par exemple en raison de la suppression de possibilités d'amortissement ou d'une modification de la classification fiscale (p. ex. location au lieu d'utilisation personnelle)

Exemple de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie : structure des frais

En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, des frais de traitement sont perçus conformément à la loi sur les frais administratifs de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Ceux-ci dépendent de la valeur du projet. Les petits changements d'utilisation (par exemple un changement de pièce au sein d'un bâtiment) sont moins chers que les transformations à grande échelle de halls industriels en lofts résidentiels.

Les aspects fiscaux du changement d'utilisation

Il ne faut pas sous-estimer les conséquences fiscales d'un changement d'utilisation - en particulier lorsque le type d'utilisation se déplace entre privé et commercial. Voici quelques exemples:

• La transformation d'un logement à usage propre en un local commercial peut réduire le droit à des avantages fiscaux (par ex.
• Lors d'un changement d'affectation à des fins de location, de nouveaux avantages fiscaux peuvent apparaître - par exemple des amortissements (AfA) sur la valeur du bâtiment ou des frais de publicité pour des transformations.
• Dans le cas inverse - c'est-à-dire la réaffectation d'un bien commercial loué à un usage personnel - il peut y avoir des récupérations fiscales.

Recommandation : les propriétaires devraient se concerter au préalable avec un conseiller fiscal ou un expert immobilier afin de clarifier tous les risques et opportunités.

Changement d'usage sans procédure - est-ce possible?

Oui, dans certains cas, un changement d'usage sans procédure est possible - donc sans demande de permis de construire. Cela dépend du Land et de la modification concrète. Néanmoins, il est recommandé ici aussi de se mettre d'accord de manière informelle avec le service de l'urbanisme afin d'éviter tout conflit ultérieur.

Si un changement d'utilisation n'est découvert qu'après la réalisation de la construction ou l'utilisation - par exemple suite à une visite de chantier ou à une annonce - une demande ultérieure est possible. L'autorité examine alors si la nouvelle utilisation peut être autorisée a posteriori. Si la réponse est négative, un démantèlement peut être exigé.

Le changement d'usage n'a pas été demandé - voici les risques

Celui qui ne demande pas un changement d'usage et qui procède tout de même à l'utilisation risque:

• des amendes (plusieurs milliers d'euros selon le Land)
• par le service de l'urbanisme
Obligation de démolition à vos frais
• Complications lors de la vente ou en cas de sinistre

C'est pourquoi il est essentiel de s'informer suffisamment tôt et d'agir en toute sécurité juridique.

Conclusion : planifier le changement d'affectation de manière ciblée - avec un regard régional

Le changement d'affectation d'un bien immobilier offre un énorme potentiel - que ce soit pour augmenter les revenus locatifs, optimiser l'utilisation ou augmenter la valeur du bien. En même temps, il s'agit d'un processus juridiquement complexe qui nécessite une planification précise et une mise en œuvre minutieuse.

C'est précisément dans les Länder où la pression du développement est forte, comme la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, que la demande de changements d'affectation - par exemple de commerces en logements - est particulièrement élevée. Des villes comme Cologne, Düsseldorf ou Essen encouragent de manière ciblée la densification, mais imposent également des exigences élevées en matière de protection contre les incendies, d'accessibilité et de compatibilité avec l'environnement.