Solicitar un cambio de uso: requisitos, procedimiento y autorización

Si usted es propietario de un inmueble en Alemania y desea cambiar su uso -por ejemplo, de local comercial a vivienda o viceversa-, a menudo tiene que solicitar el denominado cambio de uso. Se trata de un proceso que requiere autorización y es de gran importancia no sólo en términos de derecho de la construcción, sino también a efectos fiscales. En este artículo explicamos detalladamente qué significa un cambio de uso, cuándo se requiere autorización, qué documentos se necesitan y qué particularidades se aplican en algunos estados federados como Renania del Norte-Westfalia (NRW).

¿Qué es un cambio de uso?

Un cambio de uso siempre se produce cuando el tipo de uso de una propiedad o una zona específica dentro de un edificio cambia fundamentalmente - independientemente de si se llevan a cabo medidas estructurales o no. Incluso un cambio de uso sin alteraciones estructurales puede requerir autorización si cambian los requisitos de seguridad, protección contra incendios o estática.

Ejemplos típicos de cambios de uso:

• Conversión de una tienda en un piso
• Utilización de un ático como oficina o consulta
• Instalación de una cafetería en un antiguo almacén
• Dedicación de un garaje a fines residenciales
• Utilización de un edificio residencial como vivienda vacacional o para alquileres de corta duración

Los usos provisionales o los cambios temporales también pueden requerir autorización: por ejemplo, las tiendas pop-up o los locales para eventos en edificios anteriormente destinados a fines industriales.

Cuándo es necesaria una autorización

En principio, cualquier cambio de uso significativo requiere una autorización. La base legal para ello son las respectivas normativas estatales de construcción (LBO) del estado federado y el plan de desarrollo local. La aprobación es necesaria en particular si:

• el nuevo uso no está previsto en el plan de desarrollo,
• se necesitan plazas de aparcamiento adicionales,
• se plantean nuevos requisitos en materia de vías de evacuación, protección contra incendios o instalaciones sanitarias,
• aumenta significativamente el número de usuarios,
• se producen efectos negativos en el entorno como consecuencia del uso (por ejemplo, ruido, tráfico). 

Cambio de uso sin modificación estructural: ¿sigue estando sujeto a autorización?

Muchos propietarios asumen que un cambio de uso sólo está sujeto a autorización si también se llevan a cabo medidas estructurales. Sin embargo, se trata de un error muy extendido. Un cambio de uso sin cambios estructurales también puede requerir autorización, por ejemplo, si el nuevo uso modifica los requisitos de protección contra incendios, aislamiento acústico, vías de evacuación o plazas de aparcamiento. Un ejemplo típico: la conversión de un almacén en un estudio de yoga o una oficina, aunque no se muevan paredes ni se instalen tuberías.

Los cambios en la frecuencia de visitas, la intensidad de uso o las horas de funcionamiento también pueden ser relevantes según las normas de construcción. Por esta razón, incluso los ajustes aparentemente menores siempre deben coordinarse con la autoridad de supervisión de la construcción responsable.

Ejemplo de la práctica:

Cambio de uso en NRW

En Renania del Norte-Westfalia, el BauO NRW 2018 regula todos los requisitos esenciales para un cambio de uso. En conurbaciones como Colonia, Düsseldorf y Dortmund en particular, las aprobaciones deben ser estrictamente escrutadas, ya que la densificación y la conversión de áreas ha aumentado significativamente.

En NRW, un cambio de uso requiere aprobación si el nuevo uso da lugar a requisitos de protección contra incendios, accesibilidad, desarrollo o compatibilidad ambiental. En Renania del Norte-Westfalia, el cambio de uso de desván a vivienda también está sujeto a requisitos legales claros. Además de las normas de construcción clásicas, a menudo entran en juego requisitos de eficiencia energética de acuerdo con la Ley de Energía de la Edificación (GEG) - por ejemplo, las obligaciones de aislamiento térmico y la instalación de ventanas energéticamente eficientes. La altura mínima de los techos, el suministro suficiente de luz natural y la accesibilidad a través de escaleras o pasillos son otros requisitos.
La solicitud también debe presentarse a la autoridad de construcción competente y debe ir acompañada de un planificador cualificado. Dependiendo del municipio o la ciudad (por ejemplo, Colonia, Düsseldorf, Essen), pueden aplicarse requisitos y procedimientos diferentes, por lo que es aconsejable consultar pronto a las autoridades.

Cambio de uso en Baviera:

En muchas regiones rurales de Baviera -por ejemplo, en Allgäu, Chiemgau o la Suiza Francona- los propietarios de antiguas granjas deciden cada vez más convertir los edificios agrícolas vacíos en pisos de vacaciones o alojamientos para huéspedes. Esto puede resultar muy lucrativo económicamente, sobre todo en zonas de gran atractivo turístico.

En Baviera, quien quiera convertir un desván o buhardilla sin utilizar en espacio habitable adicional suele necesitar un permiso de construcción que incluya el cambio de uso. Las autoridades responsables de la construcción no sólo comprueban la viabilidad estructural, sino también los requisitos urbanísticos y de protección contra incendios. Debe prestarse especial atención a la Ordenanza sobre espacios habitables, que establece requisitos mínimos en cuanto a altura de las habitaciones, iluminación y ventilación.
Otro caso común es el cambio de uso de una casa unifamiliar a una casa adosada, por ejemplo, cuando se alquila un apartamento para la abuela o como parte de un acuerdo de herencia. También en este caso es necesaria una autorización, sobre todo si se crean plazas de aparcamiento adicionales, conexiones de casas independientes o nuevas unidades residenciales. Los costes pueden ascender a varios miles de euros, en función del tamaño, la ubicación y el esfuerzo de planificación.

Cambio de uso de un piso de vacaciones: lo que los propietarios deben tener en cuenta

La conversión de una vivienda en un apartamento de vacaciones es un tema delicado en muchas ciudades alemanas, especialmente en zonas con gran afluencia turística o mercados inmobiliarios ajustados. Dependiendo del municipio, se aplican normativas especiales, por ejemplo en materia de apropiación indebida de viviendas. En Berlín, Hamburgo o Múnich, el uso como piso de vacaciones no suele estar permitido sin autorización. En las regiones turísticas de Baviera o en el Mar Báltico, también suele haber estatutos municipales que requieren aprobación.

Los siguientes puntos son cruciales a la hora de planificar un cambio de uso a un piso de vacaciones:

• Compruebe los estatutos de apropiación indebida: ¿Existe alguna normativa en la ciudad que prohíba o restrinja el uso como piso de vacaciones?
• Comprobar la plaza de aparcamiento: dependiendo del número de ocupantes, los pisos de vacaciones suelen requerir plazas de aparcamiento adicionales.
• Requisitos de protección contra incendios: En muchos casos, se aplican normativas más estrictas al uso turístico que al espacio residencial privado.
• Protección vecinal: Los pisos de vacaciones con gran fluctuación pueden percibirse como una molestia, lo que puede dar lugar a objeciones.

En particular, al convertir propiedades existentes o edificios agrícolas (por ejemplo, establos, graneros) en pisos de vacaciones en zonas rurales, por ejemplo en Baviera o la Selva Negra, también debe tenerse en cuenta la ley de planificación de la construcción en la zona exterior (Sección 35 BauGB).

Requisitos y desafíos:

1. Compruebe el plan de desarrollo: Muchos pueblos de Baviera no están sujetos a un plan de desarrollo clásico, por lo que aquí se aplica la llamada ley de la zona exterior (§ 35 BauGB). Sin embargo, un cambio de uso en la zona exterior sólo se permite si no contradice el "interés público".
2. Requisito de autorización: La conversión de establos o almacenes de heno en pisos de vacaciones requiere generalmente autorización. El Código de la Construcción de Baviera (BayBO) exige pruebas de protección contra incendios, aislamiento acústico y desarrollo adecuados (por ejemplo, agua, alcantarillado, acceso).
3. Edificios catalogados: muchas granjas históricas de Baviera son edificios catalogados. En estos casos, los requisitos son especialmente estrictos, ya que las modificaciones estructurales sólo se pueden realizar de acuerdo con las autoridades de protección de monumentos.
4. Prueba de espacio de aparcamiento: En Baviera, por lo general, se debe proporcionar al menos una plaza de aparcamiento por unidad residencial - a menudo incluso más para pisos de vacaciones, dependiendo de la ocupación. Si no hay suficiente espacio en la propiedad, el proyecto puede fracasar o requerir costosas medidas de compensación.
5. Uso turístico: En las regiones turísticas populares, el municipio puede imponer condiciones adicionales, por ejemplo, sobre el uso indebido del espacio habitable. Por lo tanto, también deben observarse las ordenanzas municipales respectivas.

Qué documentos se requieren para la solicitud

Una solicitud de permiso de cambio de uso debe presentarse ante la autoridad de supervisión de la construcción pertinente. Los requisitos pueden variar ligeramente según el municipio y el estado federado. Por regla general, los propietarios necesitan los siguientes documentos:

• formulario de solicitud de permiso de construcción
• descripción del edificio, incluida la descripción del uso existente y previsto
• plano del solar actualizado
• Planos y secciones de los locales o edificios afectados
• Prueba de aparcamiento, si se requieren nuevas zonas de aparcamiento
• Concepto de protección contra incendios, especialmente para uso público o comercial
• si procede. Informe de protección acústica o certificado de eficiencia energética

Consejo: En muchos casos, es conveniente contar con la ayuda de un arquitecto o ingeniero civil en una fase temprana. Ellos pueden evaluar si el cambio de uso previsto es compatible con la normativa local y qué medidas estructurales pueden ser necesarias.

¿Cuáles son los costes de un cambio de uso?

Los costes de un cambio de uso pueden variar mucho - dependiendo del alcance de la medida, la ubicación de la propiedad y los requisitos de las autoridades. Los costes más comunes incluyen:

• Tasa administrativa para la solicitud de planificación (entre 100 y 1.000 euros, dependiendo del estado federal).000 euros, dependiendo del Estado federado y del tamaño del proyecto)
• Tasa de arquitectos, planificadores especializados o expertos
• Costes de adaptaciones estructurales, como vías de evacuación adicionales o medidas de aislamiento acústico
• Costes de dictámenes periciales (protección contra incendios, protección acústica, etc.), si procede. Costes de peritajes (protección contra incendios, estática, aislamiento acústico)
• Implicaciones fiscales, por ejemplo, debido a la eliminación de las opciones de amortización o al cambio de clasificación fiscal (por ejemplo, alquiler en lugar de ocupación por el propietario)

Ejemplo de Renania del Norte-Westfalia: estructura de tasas

En Renania del Norte-Westfalia, las tasas de tramitación se cobran de conformidad con la Ley de Costes Administrativos de Renania del Norte-Westfalia. Estas se basan en el valor del proyecto. Los pequeños cambios de uso (por ejemplo, un cambio de habitación dentro de un edificio) son más baratos que las conversiones a gran escala de naves industriales en lofts residenciales.

Aspectos fiscales del cambio de uso

No se deben subestimar las consecuencias fiscales de un cambio de uso - especialmente si el tipo de uso cambia entre privado y comercial. He aquí algunos ejemplos:

• Una conversión de propiedad residencial ocupada por el propietario a propiedad comercial puede dar lugar a la pérdida del derecho a beneficios fiscales (por ejemplo, desgravación por vivienda o gastos de publicidad).
• Una reconversión con fines de alquiler puede dar lugar a nuevos beneficios fiscales, como la amortización (AfA) del valor del edificio o los gastos relacionados con los ingresos por reconversión.
• En el caso contrario -es decir, la reconversión de un inmueble comercial alquilado para uso propio- pueden producirse reclamaciones fiscales.

Recomendación: Los propietarios deberían consultar previamente a un asesor fiscal o a un experto inmobiliario para aclarar todos los riesgos y oportunidades.

Es posible un cambio de uso sin procedimiento?

Sí, en algunos casos es posible un cambio de uso sin procedimiento, es decir, sin solicitud de construcción. Esto depende del estado federal y del cambio específico. No obstante, también en este caso se recomienda una coordinación informal con la autoridad de construcción para evitar conflictos posteriores.

Solicitud de cambio de uso a posteriori

Si el cambio de uso no se descubre hasta después de la ejecución estructural o el uso -por ejemplo, a través de una inspección de construcción o una notificación- es posible una solicitud a posteriori. La autoridad comprueba entonces si el nuevo uso puede autorizarse posteriormente. Si no es así, se puede solicitar la demolición.

No solicitar un cambio de uso: estos son los riesgos

Si no solicita un cambio de uso y sigue adelante con él, se arriesga a:

• multas (varios miles de euros dependiendo del estado federal)
• Prohibición de uso por parte de la autoridad constructora
• Obligación de desmantelamiento por cuenta propia
• Complicaciones a la hora de vender o en caso de reclamaciones al seguro

Por lo tanto, es esencial obtener información en una fase temprana y actuar con seguridad jurídica.

Conclusión: planificación específica para el cambio de uso - con una perspectiva regional

El cambio de uso de una propiedad ofrece un enorme potencial - ya sea para aumentar los ingresos por alquiler, optimizar el uso o aumentar el valor de la propiedad. Al mismo tiempo, se trata de un proceso jurídicamente complejo que requiere una planificación precisa y una ejecución cuidadosa.

En estados federados con una elevada presión urbanística como Renania del Norte-Westfalia, la demanda de transformaciones -por ejemplo, de comercial a residencial- es especialmente alta. Ciudades como Colonia, Düsseldorf y Essen promueven específicamente la redensificación, pero también plantean grandes exigencias en materia de protección contra incendios, accesibilidad y compatibilidad medioambiental.