Αίτηση για αλλαγή χρήσης: απαιτήσεις, διαδικασία και έγκριση

Αν είστε ιδιοκτήτης ενός ακινήτου στη Γερμανία και θέλετε να αλλάξετε τη χρήση του - για παράδειγμα από εμπορική μονάδα σε κατοικία ή το αντίστροφο - συχνά πρέπει να υποβάλετε αίτηση για τη λεγόμενη αλλαγή χρήσης. Πρόκειται για μια διαδικασία που απαιτεί άδεια και έχει μεγάλη σημασία όχι μόνο από πλευράς οικοδομικής νομοθεσίας, αλλά και για φορολογικούς σκοπούς. Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε λεπτομερώς τι σημαίνει αλλαγή χρήσης, πότε απαιτείται άδεια, ποια έγγραφα απαιτούνται και ποιες ιδιαιτερότητες ισχύουν σε επιμέρους ομόσπονδα κρατίδια, όπως η Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία (NRW).

Τι είναι η αλλαγή χρήσης;

Μια αλλαγή χρήσης συμβαίνει πάντα όταν αλλάζει ριζικά το είδος της χρήσης ενός ακινήτου ή ενός συγκεκριμένου χώρου εντός ενός κτιρίου - ανεξάρτητα από το αν πραγματοποιούνται ή όχι δομικά μέτρα. Ακόμη και μια αλλαγή χρήσης χωρίς δομικές αλλαγές μπορεί να απαιτεί άδεια, εάν αλλάξουν οι απαιτήσεις για την ασφάλεια, την πυροπροστασία ή τη στατικότητα.

Τυπικά παραδείγματα αλλαγής χρήσης:

• Μετατροπή καταστήματος σε διαμέρισμα
• Χρήση σοφίτας ως γραφείο ή ιατρείο
• Εγκατάσταση καφενείου σε πρώην αποθήκη
• Αφιέρωση ενός γκαράζ για οικιακούς σκοπούς
• Χρήση ενός οικιστικού κτιρίου ως εξοχική κατοικία ή για βραχυχρόνια μίσθωση

Οι προσωρινές χρήσεις ή οι προσωρινές αλλαγές μπορεί επίσης να υπόκεινται σε έγκριση - για παράδειγμα, pop-up καταστήματα ή χώροι εκδηλώσεων σε κτίρια που χρησιμοποιούνταν προηγουμένως για βιομηχανικούς σκοπούς.

Πότε απαιτείται άδεια

Κατ' αρχήν, κάθε σημαντική αλλαγή χρήσης απαιτεί άδεια. Η νομική βάση γι' αυτό είναι οι αντίστοιχοι κρατικοί οικοδομικοί κανονισμοί (LBO) του ομοσπονδιακού κρατιδίου και το τοπικό σχέδιο ανάπτυξης. Έγκριση απαιτείται ιδίως εάν:

• η νέα χρήση δεν προβλέπεται στο σχέδιο ανάπτυξης,
• απαιτούνται πρόσθετες θέσεις στάθμευσης,
• προκύπτουν νέες απαιτήσεις για οδεύσεις διαφυγής, πυροπροστασία ή εγκαταστάσεις υγιεινής,
• ο αριθμός των χρηστών αυξάνεται σημαντικά,
• από τη χρήση προκύπτουν αρνητικές επιπτώσεις στον περιβάλλοντα χώρο (π.χ. θόρυβος, κυκλοφορία). 

Αλλαγή χρήσης χωρίς δομική μεταβολή - εξακολουθεί να υπόκειται σε έγκριση;

Πολλοί ιδιοκτήτες υποθέτουν ότι η αλλαγή χρήσης υπόκειται σε έγκριση μόνο εάν πραγματοποιηθούν και δομικά μέτρα. Ωστόσο, πρόκειται για μια ευρέως διαδεδομένη παρανόηση. Μια αλλαγή χρήσης χωρίς δομικές αλλαγές μπορεί επίσης να απαιτεί άδεια - για παράδειγμα, εάν η νέα χρήση αλλάζει τις απαιτήσεις για πυροπροστασία, ηχομόνωση, οδεύσεις διαφυγής ή χώρους στάθμευσης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα: η μετατροπή μιας αποθήκης σε στούντιο γιόγκα ή γραφείο - παρόλο που δεν μετακινούνται τοίχοι ή δεν τοποθετούνται σωλήνες.

Οι αλλαγές στη συχνότητα των επισκεπτών, την ένταση της χρήσης ή τις ώρες λειτουργίας μπορεί επίσης να είναι σχετικές με τους οικοδομικούς κανονισμούς. Για το λόγο αυτό, ακόμη και φαινομενικά μικρές προσαρμογές θα πρέπει πάντα να συντονίζονται με την αρμόδια υπηρεσία επίβλεψης της δόμησης.

Παράδειγμα από την πράξη:

Αλλαγή χρήσης στο NRW

Στο κρατίδιο της Βόρειας Ρηνανίας-Βεστφαλίας, ο BauO NRW 2018 ρυθμίζει όλες τις βασικές απαιτήσεις για την αλλαγή χρήσης. Ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα όπως η Κολωνία, το Ντίσελντορφ και το Ντόρτμουντ, οι εγκρίσεις πρέπει να ελέγχονται αυστηρά, καθώς η πύκνωση και η μετατροπή περιοχών έχει αυξηθεί σημαντικά.

Στο NRW, μια αλλαγή χρήσης απαιτεί έγκριση, εάν η νέα χρήση συνεπάγεται απαιτήσεις για την πυροπροστασία, την προσβασιμότητα, την ανάπτυξη ή την περιβαλλοντική συμβατότητα. Οι αρχές το ελέγχουν πολύ προσεκτικά - ιδίως όταν πρόκειται για μετατροπή εμπορικών χώρων σε χώρους κατοικίας.

Στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, η αλλαγή χρήσης από πατάρι σε χώρο κατοικίας υπόκειται επίσης σε σαφείς νομικές απαιτήσεις. Εκτός από τους κλασικούς οικοδομικούς κανονισμούς, εδώ συχνά υπεισέρχονται απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης σύμφωνα με τον νόμο περί ενεργειακής δόμησης (GEG) - για παράδειγμα, υποχρεώσεις θερμομόνωσης και τοποθέτησης ενεργειακά αποδοτικών παραθύρων. Το ελάχιστο ύψος οροφής, η επαρκής παροχή ημερήσιου φωτός και η προσβασιμότητα μέσω κλιμάκων ή διαδρόμων αποτελούν περαιτέρω απαιτήσεις.
Η αίτηση πρέπει επίσης να υποβληθεί στην αρμόδια οικοδομική αρχή και να συνοδεύεται από εξειδικευμένο μελετητή. Ανάλογα με τον δήμο ή την πόλη (π.χ. Κολωνία, Ντίσελντορφ, Έσσεν), ενδέχεται να ισχύουν διαφορετικές απαιτήσεις και διαδικασίες, γι' αυτό και συνιστάται έγκαιρη συνεννόηση με τις αρμόδιες αρχές.

Αλλαγή χρήσης στη Βαυαρία:

Σε πολλές αγροτικές περιοχές της Βαυαρίας - για παράδειγμα στο Allgäu, το Chiemgau ή τη φράγκικη Ελβετία - οι ιδιοκτήτες παλαιών αγροκτημάτων αποφασίζουν όλο και συχνότερα να μετατρέψουν κενά αγροτικά κτίρια σε διαμερίσματα διακοπών ή καταλύματα φιλοξενίας. Αυτό μπορεί να αποβεί οικονομικά πολύ προσοδοφόρο, ιδίως σε περιοχές που είναι ελκυστικές για τους τουρίστες.

Στη Βαυαρία, όποιος θέλει να μετατρέψει μια αχρησιμοποίητη σοφίτα ή πατάρι σε πρόσθετο χώρο κατοικίας απαιτεί συνήθως μια αδεια οικοδομής που περιλαμβάνει αλλαγή χρήσης. Οι αρμόδιες οικοδομικές αρχές ελέγχουν όχι μόνο τη στατική σκοπιμότητα, αλλά και τις απαιτήσεις πολεοδομίας και πυροπροστασίας. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται στο Διάταγμα για τους χώρους διαβίωσης, το οποίο θέτει ελάχιστες απαιτήσεις για το ύψος των χώρων, τον φωτισμό και τον εξαερισμό.
Ένα άλλο συνηθισμένο σενάριο είναι η αλλαγή χρήσης μιας μονοκατοικίας σε μια ημι-μονοκατοικία - για παράδειγμα, όταν ενοικιάζεται ένα διαμέρισμα γιαγιάς ή στο πλαίσιο κληρονομικών ρυθμίσεων. Η έγκριση απαιτείται και εδώ, ιδίως εάν δημιουργούνται πρόσθετες θέσεις στάθμευσης, ξεχωριστές συνδέσεις σπιτιών ή νέες οικιστικές μονάδες. Το κόστος γι' αυτό μπορεί να ανέλθει σε αρκετές χιλιάδες ευρώ, ανάλογα με το μέγεθος, τη θέση και την προσπάθεια σχεδιασμού.

Αλλαγή χρήσης διαμερίσματος διακοπών - τι πρέπει να λάβουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες

Η μετατροπή χώρου κατοικίας σε διαμέρισμα διακοπών είναι ένα ευαίσθητο θέμα σε πολλές γερμανικές πόλεις - ιδίως σε περιοχές με μεγάλη τουριστική κίνηση ή στενές αγορές κατοικιών. Ανάλογα με τον δήμο, ισχύουν ειδικοί κανονισμοί, για παράδειγμα όσον αφορά την υπεξαίρεση του χώρου κατοικίας. Στο Βερολίνο, το Αμβούργο ή το Μόναχο, η χρήση ως διαμέρισμα διακοπών δεν επιτρέπεται συνήθως χωρίς άδεια. Στις τουριστικές περιοχές της Βαυαρίας ή στη Βαλτική Θάλασσα, υπάρχουν επίσης συχνά δημοτικά καταστατικά που απαιτούν έγκριση.

Τα ακόλουθα σημεία είναι ζωτικής σημασίας όταν σχεδιάζετε την αλλαγή χρήσης σε διαμέρισμα διακοπών:

• Ελέγξτε τα καταστατικά υπεξαίρεσης: Υπάρχουν στην πόλη κανονισμοί που απαγορεύουν ή περιορίζουν τη χρήση ως διαμέρισμα διακοπών;
• Απόδειξη χώρου στάθμευσης: Ανάλογα με τον αριθμό των ενοίκων, τα διαμερίσματα διακοπών συχνά απαιτούν πρόσθετες θέσεις στάθμευσης.
• Απαιτήσεις πυροπροστασίας: Σε πολλές περιπτώσεις, για την τουριστική χρήση ισχύουν αυστηρότεροι κανονισμοί απ' ό,τι για τους ιδιωτικούς χώρους κατοικίας.
• Προστασία των γειτόνων: Τα διαμερίσματα διακοπών με μεγάλη αυξομείωση μπορεί να εκληφθούν ως ενόχληση, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε αντιρρήσεις.

Ιδιαίτερα κατά τη μετατροπή υφιστάμενων ακινήτων ή γεωργικών κτιρίων (π.χ. στάβλοι, αχυρώνες) σε διαμερίσματα διακοπών σε αγροτικές περιοχές, π.χ. στη Βαυαρία ή στον Μέλανα Δρυμό, πρέπει επίσης να λαμβάνεται υπόψη η οικοδομική νομοθεσία στον υπαίθριο χώρο (άρθρο 35 BauGB).

Προϋποθέσεις και προκλήσεις:

1. Ελέγξτε το σχέδιο ανάπτυξης: Πολλά χωριά στη Βαυαρία δεν υπόκεινται σε κλασικό σχέδιο ανάπτυξης, γι' αυτό και εδώ ισχύει ο λεγόμενος νόμος περί εξωτερικού χώρου (§ 35 BauGB). Ωστόσο, μια αλλαγή χρήσης στον υπαίθριο χώρο επιτρέπεται μόνο εάν δεν αντιβαίνει στο "δημόσιο συμφέρον".
2. Προϋπόθεση άδειας: Η μετατροπή στάβλων ή αποθηκών σανού σε διαμερίσματα διακοπών απαιτεί γενικά άδεια. Ο βαυαρικός οικοδομικός κώδικας (BayBO) απαιτεί την απόδειξη επαρκούς πυροπροστασίας, ηχομόνωσης και ανάπτυξης (π.χ. νερό, αποχέτευση, πρόσβαση).
3. Κτίρια που είναι διατηρητέα: Πολλά ιστορικά αγροκτήματα στη Βαυαρία είναι διατηρητέα κτίρια. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι απαιτήσεις είναι ιδιαίτερα υψηλές, καθώς δομικές αλλαγές μπορούν να γίνουν μόνο σε συνεννόηση με τις αρχές προστασίας μνημείων.
4. Απόδειξη χώρου στάθμευσης: Στη Βαυαρία, πρέπει γενικά να προβλέπεται τουλάχιστον μία θέση στάθμευσης ανά οικιστική μονάδα - συχνά ακόμη περισσότερες για τα διαμερίσματα διακοπών, ανάλογα με την κατοίκηση. Εάν δεν υπάρχει επαρκής χώρος στο ακίνητο, το έργο μπορεί να αποτύχει ή να απαιτηθούν δαπανηρά μέτρα αντιστάθμισης.
5. Τουριστική χρήση: Σε δημοφιλείς τουριστικές περιοχές, ο δήμος μπορεί να επιβάλει πρόσθετους όρους, π.χ. σχετικά με την κακή χρήση του χώρου κατοικίας. Συνεπώς, θα πρέπει επίσης να τηρούνται οι αντίστοιχοι δημοτικοί κανονισμοί.

Τι δικαιολογητικά απαιτούνται για την αίτηση

Η αίτηση για την άδεια αλλαγής χρήσης πρέπει να υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία επίβλεψης της δόμησης. Οι απαιτήσεις ενδέχεται να διαφέρουν ελαφρώς ανάλογα με τον δήμο και το ομόσπονδο κράτος. Κατά κανόνα, οι ιδιοκτήτες χρειάζονται τα ακόλουθα έγγραφα:

• πλήρως συμπληρωμένο έντυπο αίτησης οικοδομής
• περιγραφή του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένης της περιγραφής της υφιστάμενης και της προβλεπόμενης χρήσης
• επικαιροποιημένο σχέδιο χώρου
• κατόψεις και τομές των επηρεαζόμενων χώρων ή κτιρίων
• απόδειξη χώρου στάθμευσης, εάν απαιτούνται νέοι χώροι στάθμευσης
• έννοια πυροπροστασίας, ιδίως για δημόσια ή εμπορική χρήση
• εφόσον υπάρχει. Έκθεση προστασίας από τον θόρυβο ή πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης

Σύμβουλος: Σε πολλές περιπτώσεις, έχει νόημα να εμπλέκεται ένας αρχιτέκτονας ή πολιτικός μηχανικός σε πρώιμο στάδιο. Αυτοί μπορούν να εκτιμήσουν κατά πόσον η σχεδιαζόμενη αλλαγή χρήσης είναι συμβατή με τους τοπικούς κανονισμούς και ποια δομικά μέτρα ενδέχεται να απαιτηθούν.

Ποιο είναι το κόστος μιας αλλαγής χρήσης;

Το κόστος μιας αλλαγής χρήσης μπορεί να ποικίλλει σημαντικά - ανάλογα με το εύρος του μέτρου, τη θέση του ακινήτου και τις απαιτήσεις των αρχών. Τα πιο συνηθισμένα στοιχεία κόστους περιλαμβάνουν:

• Διοικητικά τέλη για την αίτηση πολεοδομίας (μεταξύ 100 και 1.000 ευρώ, ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο και το μέγεθος του έργου)
• Αμοιβές για αρχιτέκτονες, ειδικούς μελετητές ή εμπειρογνώμονες
• Κόστος για δομικές προσαρμογές, όπως πρόσθετες οδεύσεις διαφυγής ή μέτρα ηχομόνωσης
• Κόστος για πραγματογνωμοσύνες (πυροπροστασία, ηχοπροστασία κ.λπ.), κατά περίπτωση. Κόστος για πραγματογνωμοσύνες (πυροπροστασία, στατική, ηχομόνωση)
• Φορολογικές επιπτώσεις, για παράδειγμα λόγω της κατάργησης των επιλογών απόσβεσης ή της αλλαγής της φορολογικής ταξινόμησης (π.χ. εκμίσθωση αντί ιδιοκατοίκησης)

Παράδειγμα NRW: διάρθρωση τελών

Στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, τα τέλη διεκπεραίωσης χρεώνονται σύμφωνα με τον νόμο NRW περί διοικητικών δαπανών. Αυτά βασίζονται στην αξία του έργου. Οι μικρές αλλαγές χρήσης (π.χ. αλλαγή δωματίου εντός ενός κτιρίου) είναι φθηνότερες από τις μεγάλης κλίμακας μετατροπές βιομηχανικών αιθουσών σε σοφίτες κατοικιών.

Φορολογικές πτυχές της αλλαγής χρήσης

Οι φορολογικές συνέπειες μιας αλλαγής χρήσης δεν πρέπει να υποτιμώνται - ιδίως εάν το είδος της χρήσης μετατοπίζεται μεταξύ ιδιωτικής και εμπορικής χρήσης. Ακολουθούν μερικά παραδείγματα:

• Η μετατροπή από ιδιοχρησιμοποιούμενη κατοικία σε εμπορική μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα την απώλεια του δικαιώματος σε φορολογικές παροχές (π.χ. επίδομα ιδιοκατοίκησης ή έξοδα διαφήμισης).
• Μια μετατροπή ιδιοχρησιμοποιούμενου οικιστικού ακινήτου σε εμπορικό ακίνητο μπορεί να οδηγήσει σε νέα φορολογικά οφέλη - όπως η απόσβεση της αξίας του κτιρίου ή οι δαπάνες που σχετίζονται με το εισόδημα για μετατροπές.
• Στην αντίθετη περίπτωση - δηλαδή τη μετατροπή ενός μισθωμένου εμπορικού ακινήτου για ιδιόκτητη χρήση - ενδέχεται να είναι δυνατή η επιστροφή φόρου.

Σύσταση: Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συμβουλευτούν εκ των προτέρων έναν φορολογικό σύμβουλο ή έναν εμπειρογνώμονα ακινήτων για να αποσαφηνίσουν όλους τους κινδύνους και τις ευκαιρίες.

Αλλαγή χρήσης χωρίς διαδικασίες - είναι δυνατή;

Ναι, σε ορισμένες περιπτώσεις είναι δυνατή μια αλλαγή χρήσης χωρίς διαδικασίες - δηλαδή χωρίς αίτηση δόμησης. Αυτό εξαρτάται από το ομοσπονδιακό κράτος και τη συγκεκριμένη αλλαγή. Παρόλα αυτά, συνιστάται και εδώ ο άτυπος συντονισμός με την οικοδομική αρχή, προκειμένου να αποφευχθούν συγκρούσεις αργότερα.

Αίτηση για αλλαγή χρήσης αναδρομικά

Εάν η αλλαγή χρήσης διαπιστωθεί μόνο μετά τη δομική υλοποίηση ή χρήση - π.χ. μέσω επιθεώρησης κτιρίου ή κοινοποίησης - είναι δυνατή μια αναδρομική αίτηση. Στη συνέχεια, η αρχή ελέγχει εάν η νέα χρήση μπορεί να εγκριθεί εκ των υστέρων. Εάν αυτό δεν ισχύει, μπορεί να ζητηθεί η κατεδάφιση.

Δεν υποβάλλετε αίτηση για αλλαγή χρήσης - αυτοί είναι οι κίνδυνοι

Αν δεν υποβάλετε αίτηση για αλλαγή χρήσης και παρόλα αυτά προχωρήσετε σε αυτήν, κινδυνεύετε:

• πρόστιμα (αρκετές χιλιάδες ευρώ ανάλογα με το ομόσπονδο κράτος)
• Απαγόρευση χρήσης από την οικοδομική αρχή
• Υποχρέωση αποσυναρμολόγησης με δικά σας έξοδα
• Επιπλοκές κατά την πώληση ή σε περίπτωση ασφαλιστικών απαιτήσεων

Είναι επομένως απαραίτητο να λαμβάνετε πληροφορίες σε πρώιμο στάδιο και να ενεργείτε με ασφάλεια δικαίου.

Συμπεράσματα: Στοχευμένος σχεδιασμός για την αλλαγή χρήσης - με περιφερειακή προοπτική

Η αλλαγή χρήσης ενός ακινήτου προσφέρει τεράστιες δυνατότητες - είτε πρόκειται για την αύξηση του εισοδήματος από ενοίκια, είτε για τη βελτιστοποίηση της χρήσης, είτε για την αύξηση της αξίας του ακινήτου. Ταυτόχρονα, πρόκειται για μια νομικά πολύπλοκη διαδικασία που απαιτεί ακριβή σχεδιασμό και προσεκτική υλοποίηση.

Σε ομόσπονδα κρατίδια με υψηλή αναπτυξιακή πίεση, όπως η Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, η ζήτηση για μετατροπές - π.χ. από εμπορικές σε οικιστικές - είναι ιδιαίτερα υψηλή. Πόλεις όπως η Κολωνία, το Ντίσελντορφ και το Έσσεν προωθούν συγκεκριμένα την ανασυγκρότηση, αλλά θέτουν επίσης υψηλές απαιτήσεις όσον αφορά την πυροπροστασία, την προσβασιμότητα και την περιβαλλοντική συμβατότητα.