Az ingatlanárak fókuszban: A németországi vidéki és városi kerületek közötti árkülönbség

Az ingatlanpiaci fellendülés évei és egy 2022-es és 2023-as árkorrekciós szakasz után 2024-re a kérdés az, hogy elérte-e a piac a mélypontját. A piacot a különbségek jellemzik: Míg egyes régiókban az árak stabilizálódnak vagy ismét enyhén emelkednek, más régiókban továbbra is árcsökkenés tapasztalható. Különösen az idősebb, meglévő ingatlanokra nehezedik nyomás a magas építési és felújítási költségek miatt, miközben a keresett A-lokációkban ismét nőnek a beruházások. Az árak alakulása azonban régiónként jelentősen eltér: tehát hol a legdrágábbak jelenleg az ingatlanok Németországban - és hol a legolcsóbbak? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték a 400 vidéki és városi kerületben az átlagos vételi és bérleti ^árak* alakulását 2024-ben 2023-hoz képest, és külön megvizsgálták a 20 legdrágább és legolcsóbb régiót az ingatlanárak szempontjából.

Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:

"Az ingatlanpiacot új lehetőségek jellemzik, bár a gazdasági és geopolitikai bizonytalanságok továbbra is fennállnak. Miközben a vevők továbbra is nagyobb figyelmet fordítanak az energiahatékonyságra és a hosszú távú értékállóságra, a régebbi, meglévő ingatlanok megvásárlása a felújítási költségek pontos kiszámítását igényli. Ugyanakkor a magas építési költségek és a lakások iránti tartós kereslet az új építésű ingatlanok korlátozott kínálatát eredményezi, ami különösen a bérleti díjakat emeli. Ezek 2024-ben szinte mindenhol emelkedtek, sőt egyes városi és vidéki körzetekben a kétszámjegyű értéket is elérték. Különösen az emelkedő bérleti díjakra való tekintettel a lakóingatlan vásárlása ésszerű alternatíva arra, hogy hosszú távon megvédje magát a lakhatási költségek emelkedésétől, és egyben befektessen a saját nyugdíjellátásába és időskori biztonságába. Emellett a jelenlegi piac lehetőséget kínál az ingatlanvásárlóknak arra, hogy számos régióban kihasználják az alacsonyabb árakat, mielőtt a kereslet ismét megélénkülne. Ezért azt javasoljuk, hogy várakozás helyett inkább most cselekedjenek - mert ki tudja, meddig tart a jelenlegi, csökkentett árakkal jellemezhető piaci helyzet."

A legdrágább ingatlanárakkal rendelkező vidéki és városi kerületek

Nem meglepő módon a 20 legdrágább négyzetméterárú régió között Németországban 14 vidéki és városi kerület található, amelyek mindegyike Bajorországban található. Képviseltetik magukat továbbá Schleswig-Holstein, Hessen, kétszer Baden-Württemberg tartományok, valamint Hamburg és Berlin városi kerületei is. Az ingatlanvásárlóknak Németországban továbbra is München városában kell a legmagasabb négyzetméterárat fizetniük, átlagosan 8 ^{028 €/m2} (bérleti díj: 19^{,62 €/m2}), ezt követi München kerülete 7 ^{424 €/m2} (bérleti díj: 16^{,90 €/m2}) és a Tegernsee melletti Miesbach 7 ^{301 €/m2} (bérleti díj: 13^{,81 €/m2}). A bajorországi Starnberg 6 ^{975 €/m2} (bérleti díj: 15^{,91 €/m2}), Ebersberg 6 ^{357 €/m2} (bérleti díj: 15^{,04 €/m2}) és Garmisch-Partenkirchen 6 ^{206 €/m2} (bérleti díj: 13^{,08 €/m2}) szintén az élcsoportba tartozik.

Volker Stich, a VON POLL IMMOBILIEN München és München-Bogenhausen fiókvezetője:

"A müncheni normalitás azt jelenti: kevés lakóterület, de nagy kereslet a városban és a kerületben. Csak a DAX 40 vállalatából hétnek Münchenben és környékén van a székhelye. Emellett a müncheni nagyváros vonzza az embereket a nagyon magas rekreációs értékkel, a kiváló iskolákkal és egyetemekkel, a művészeti és kulturális kínálat széles skálájával, a nagyon jó infrastruktúrával és a bajor életmóddal. Münchenben nagy a kereslet és továbbra is nagy a kereslet. München és környéke ingatlanpiaca szilárd. A piacon tapasztalható ártúl- és alulértékeltségek korrigálódtak. Münchenben visszatértünk a normalitáshoz. Az új ingatlanok építése azonban továbbra is kihívást jelent. Néhány ingatlanfejlesztő nehéz helyzettel néz szembe: a telekvásárlásnál magas árakkal kell számolniuk, ugyanakkor az építési költségek jelentősen megemelkedtek. Emellett az eladóknak továbbra is búcsút kell inteniük az irreális árelvárásoknak - de a vevők számára sem lesznek alkuk. Németország más nagyvárosi területeivel összehasonlítva München mindig is valamivel exkluzívabb lesz az árképzést illetően."

A schleswig-holsteini Nordfriesland kerület szintén a 20 legdrágább városi és vidéki kerület között van az ingatlanárak tekintetében, átlagosan 6^{.153 €/m2} (bérleti díj: ¹⁰,12 ^€/m2). A négyzetméterenkénti átlagárak itt is 2,4 százalékkal emelkedtek az előző évhez képest. Érdemes megjegyezni, hogy a városi és vidéki kerületek háromnegyedében 2024-ben árcsökkenés volt tapasztalható 2023-hoz képest.

Martin Weiß, a VON POLL IMMOBILIEN Sylt kirendeltségvezetője

"Az ingatlanok magas árszintjét Észak-Friesland körzetében továbbra is az észak-fríz szigetek, különösen természetesen Sylt szigete határozza meg. A jelenlegi négyzetméterárak stabilak maradtak. Ez a lehetőségek ideje, és a vevők piaca felé való elmozdulás mozgásteret teremt az ártárgyalásokhoz. Ugyanakkor azt is látjuk, hogy a meglévő ingatlanok egyre nagyobb hangsúlyt kapnak, amelyek vonzóbbá váltak, míg az új építésű projekteket magas építési költségek és általában drágán megvásárolt telkek jellemzik."

1. ábra : A vételi és bérleti árak alakulása a 400 németországi vidéki és városi kerületben, 2024 versus 2023 (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).

Körülbelül 5 ^{000 €/m2} és 6 ^€/m2 között.000 €/m2 átlagosan^Hamburgban (bérleti díj: 13^{,46 €/m2}), Freising kerületben (bérleti díj: 12^{,78 €/m2}), Rosenheim kerületben és városban (bérleti díj: 11^{,92 €/m2} illetve 13,01 ^€/m2), Freiburg im Breisgau-ban (bérleti díj: 14,04 ^€/m2), Frankfurt am Main (bérleti díj: 15^{,29 €/m2}), Dachau (bérleti díj: 15^{,32 €/m2}), Bad Tölz-Wolfratshausen (bérleti díj: 13^{,35 €/m2}) és Fürstenfeldbruck (bérleti díj: 15^{,54 €/m2}) kerületekben. Ami ebben a csoportban szembetűnő, hogy csak Freiburg im Breisgau-ban emelkedtek a házak és társasházi lakások négyzetméterárai 2024-ben 2023-hoz képest - 4,9 százalékkal.

Julia Sacher, a VON POLL IMMOBILIEN Freiburg im Breisgau fiókvezetője:

"Freiburg im Breisgau-ban az ingatlanárak stabilizálódtak - még ha egyes szegmensekben még mindig enyhe csökkenés tapasztalható, különösen a magasabb árú vagy felújításra szoruló ingatlanok esetében. Továbbra is különösen nagy a kereslet a jó elhelyezkedésű, nagy energiaigényű lakások és házak iránt. A magas finanszírozási költségek és a megnövekedett szabályozási követelmények továbbra is kihívást jelentenek. Összességében azonban a freiburgi piac ellenállónak bizonyul, és egyértelműen a jól felkészült és rugalmas vevők felé tolódik el. Az eladóknak általában hosszabb értékesítési időre és reálisabb kikiáltási árakra kell felkészülniük. A felújításra szoruló vagy rossz energiamérleggel rendelkező ingatlanokat valószínűleg továbbra is nehezebb lesz értékesíteni. A rugalmas ártárgyalások és a jó ingatlanbemutatás kulcsfontosságú. A legjobb helyszíneken még mindig találni kellő saját tőkével rendelkező vevőket."

A 20 legdrágább németországi ingatlanárakkal rendelkező régió között szerepel még a német főváros, Berlin (átlagosan 4 ^{870 €/m2} (bérleti díj: 15^{,00 €/m2})), Erding (4 ^{835 €/m2} (bérleti díj: 12^{,75 €/m2}) és Berchtesgadener Land (4 ^{813 €/m2} (bérleti díj: 11^{,17 €/m2})), valamint Stuttgart (4 ^{756 €/m2} (bérleti díj: 14^{,70 €/m2})).

A legkedvezőbb ingatlanárakkal rendelkező vidéki és városi kerületek

A legdrágább régiók után érdekes megnézni azokat a városi és vidéki kerületeket is, ahol az eladó lakóingatlanok átlagos négyzetméterára a legolcsóbb Németországban. Feltűnő, hogy a 20 legolcsóbb régió között összesen 17 városi és vidéki körzet található a keletnémet szövetségi államokban, köztük különösen Türingiában, Szászországban, Szász-Anhaltban és Brandenburgban. Ennek eredményeként az ingatlanvásárlók a legkevesebbet a türingiai Greiz körzetben fizetnek, átlagosan ^{1133 €/m2} (bérleti díj: 5^{,64 €/m2}), Altenburger Landban ^{1179 €/m2} (bérleti díj: 5^{,87 €/m2}), Saale-Orla körzetben ^{1190 €/m2} (bérleti díj: 6^{,63 €/m2}) és a szászországi Vogtland körzetben ^{1196 €/m2} (bérleti díj: 6^{,63 €/m2}).

Ellentétben azzal a tendenciával, hogy az ingatlanárak 2024-ben 2023-hoz képest többnyire csökkentek, a 20 legolcsóbb városi és vidéki kerület közül a Saale-Orla körzetben 13,8 százalékkal emelkedtek - ez a harmadik legnagyobb áremelkedés a lakóingatlanok esetében Németországban -, valamint 12,8 százalékkal Elbe-Elsterben, 7,2 százalékkal Hildburghausenben, 4,7 százalékkal Wittenbergben, 4,2 százalékkal az Erzgebirgskreisben és 1,3 százalékkal Gera városi körzetében.

Dominik Köhler, a VON POLL IMMOBILIEN Weimar fiókvezetője:

"A türingiai ingatlanpiac differenciált fejlődést mutat. Az olyan városi központokban, mint Erfurt, Weimar és Jena, az árak a stabil keresletnek köszönhetően nagyrészt állandóak. A vidéki területeken ezzel szemben a csökkenő és elöregedő népesség és a növekvő üresedési ráta csökkenő ingatlanárakat eredményez, bár itt a vevőknek nagyobb a választékuk és gyakran jobb feltételeket tudnak kialkudni. Az eladóknak azonban hosszabb értékesítési idővel kell számolniuk. A fent leírt tendenciák várhatóan folytatódnak. Türingia városaiban a nagy kereslet kielégítése érdekében egyre több beruházás folyik a városok sűrítésére. Ugyanakkor a demográfiai csökkenés ellensúlyozására finanszírozási programok és infrastrukturális projektek révén a vidéki területek revitalizációjára is törekednek."

Az 1 200 euró/m2^és 1 200 euró/m2 közötti.^300/m2 között mozognak a házak és társasházi lakások átlagos ingatlanárai a szászországi Erzgebirgskreisben (bérleti díj: 5^{,56 €/m2}), a brandenburgi Elbe-Elster körzetben (bérleti díj: 6^{,08 €/m2}), a szászországi Görlitz körzetben (bérleti díj: 5,65 ^€/m2), valamint a türingiai Unstrut-Hainich-Kreis (bérleti díj: 6^{,35 €/m2}), Saalfeld-Rudolstadt (bérleti díj: 6^{,83 €/m2}), Gera városi kerület (bérleti díj: 6^{,22 €/m2}), Kyffhäuserkreis (bérleti díj: 6^{,63 €/m2}) és a szász-anhalti Mansfeld-Südharz kerületben (bérleti díj: 6^{,03 €/m2}).

2. ábra : A legdrágább és legolcsóbb vételárakkal rendelkező vidéki és városi kerületek áttekintése, 2024 (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).

Az első 20 legolcsóbb régió között, bár a felső határon, a szászországi Zwickau járása (átlagosan 1 ^{307 €/m2} (bérleti díj: 5^{,81 €/m2}), a szász-anhalti Salzland járása (1 ^{314 €/m2} ) (bérleti díj: 6^{,15 €/m2}), az alsó-szászországi Holzminden (1 ^{385 €/m2} ) (bérleti díj: 6^{,46 €/m2}), a szász-anhalti Wittenberg (1,15 €/m2), a szász-anhalti Wittenberg (1,15 €/m2) és a szász-anhalti Holzminden (1,15 €/m2) is szerepel.387 ^€/m2 (bérleti díj: 6,51 ^€/m2), a türingiai Hildburghausen 1 387 ^€/m2 (bérleti díj: 7,11 ^€/m2), az alsó-szászországi Lüchow-Dannenberg 1 403 ^€/m2 (bérleti díj: 6,81 ^€/m2), a hesseni Werra-Meißner-Kreis 1 408 ^€/m2 (bérleti díj: 6,80 ^€/m2) és a türingiai Eichsfeld 1 410 ^€/m2 (bérleti díj: 7,54 ^€/m2).

PDF letölthető
A 2024-es ingatlanárak táblázatos áttekintése és rangsorolása Németország összes vidéki és városi járására vonatkozóan, szövetségi államok szerinti sorrendben.

Letölthető:

^*Azönálló és ikerházak és lakások vételár- és bérleti díj elemzésének adatalapja az empirica-regio (VALUE piaci adatok) és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) 2024-es és 2023-as átlagos eladási árain alapul.